대구지방법원 2025타경4102. 포항시 북구 대흥동의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.31 화산농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,820,000,000원입니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정이 기입됐고, 2026.03.04에는 해당 13번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 현재 최저가 기준 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 판단 포인트를 ‘최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다’는 한 문장으로 끝내면 곤란합니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설이나 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 또한 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 목록4 건물의 1층 일부는 공부상 주차장이지만 현황은 근린생활시설(소매점)입니다. 가격 할인율보다 현황·점유·수익성 확인이 먼저 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4102 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-23 |
| 등기 건물 | 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-25 · 경상북도 포항시 북구 중앙상가3길 5 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 · 사용승인 1993.06.30 |
| 소유자 | 주식회사동도상사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,643,565,800원 / 906,742,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,474,025,421원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.31 근저당
현재 권리분석의 기준점은 을구 13번 화산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,820,000,000원이고 공동담보에는 포항시 북구 대흥동 719-23, 719-25, 719-142 토지가 기재돼 있습니다. 2025.09.05 화산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어지고, 2026.03.04에는 13번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 34.3%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
현재 최저매각가는 906,742,000원으로 감정가 2,643,565,800원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건에서는 최근 거래가격과 직접 대조할 수 있는 기준이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 906,742,000원 | 895,274,580원 | 924,725,420원 |
| 4회 유찰 시 | 634,719,400원 | 625,972,206원 | 1,194,027,794원 |
| 5회 유찰 시 | 444,303,580원 | 437,460,544원 | 1,382,539,456원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 634,719,400원, 다시 한 번 더 진행되면 444,303,580원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 그만큼 담보권자의 미배당액은 각각 1,194,027,794원, 1,382,539,456원으로 커집니다. 이 미배당액은 배당 부족액이지 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 906,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,467,420원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 화산농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 895,274,580원 |
| 미배당 | - | 924,725,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,820,000,000원 중 895,274,580원이 배당되고 924,725,420원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 현황 — 공실 근린시설·일괄매각·용도차이
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층, 사용승인일자는 1993.06.30입니다.
- 현황 차이. 목록4 본건 건물의 공부상 1층 일부는 주차장이나 현황은 근린생활시설(소매점)입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 대흥동 소재 롯데시네마 북측 인근으로, 주변은 주로 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 관광특구(포항영일만관광특구)와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 감정평가 항목 중 기호(3)는 소로1류(폭 10m-12m)와 소로3류에 접합니다.
- 토지 항목. 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 평지·세로장방 형태이며 공시지가 941,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부와 사업자 사용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 실제 사용 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도차이 확인. 공부상 주차장인 1층 일부가 현황 근린생활시설(소매점)으로 사용되고 있으므로 건축물대장과 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.04 을구 13번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기된 점을 최신 등기사항증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 공실 근린시설의 실제 임대수익·점포 상태·수선비를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다. 그러나 물건은 근린시설 + 토지이고 근린생활시설은 현재 공실이며 임대관계가 미상입니다. 여기에 3회 유찰, 제시외 건물 포함, 공부상 주차장과 현황 소매점의 용도차이까지 함께 확인해야 합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 906,742,000원이라는 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실 그 자체가 아니라, 그 가격에 공실 근린시설과 일괄매각 대상 전체를 취득했을 때 실제 사용·임대수익·현황 정리가 가능한지를 검증하는 데 있습니다. 인수는 0원으로 계산되지만, 가격 판단은 별도의 현장·수익성 검토가 필요한 사건입니다.
