대구지방법원 2025타경4102. 포항시 북구 대흥동의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 건물은 중앙상가3길 5에 소재한 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 건물이며, 사용승인일은 1993.06.30.입니다. 감정 당시 이용상태는 근린생활시설이지만 현재 공실로 조사됐습니다.
권리관계는 과거 근저당 설정과 말소가 반복돼 등기 외형은 복잡하지만, 현재 효력이 남은 권리를 날짜순으로 정리하면 구조가 단순해집니다. 1999년부터 2012년까지 설정됐던 근저당들은 각각 2003년, 2012년, 2020년 또는 2024년에 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.05.31. 화산농업협동조합의 채권최고액 1,820,000,000원 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4102 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-23 |
| 등기 건물 | 경상북도 포항시 북구 대흥동 719-25 · 중앙상가3길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 3층 · 사용승인 1993.06.30. |
| 소유자 | 주식회사동도상사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,643,565,800원 / 1,295,347,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화산농업협동조합 / 1,474,025,421원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보이지만 인수는 0원
1999년 남양유업과 제일제당 근저당은 각각 2003.01.29.과 2003.04.23. 말소됐습니다. 2003년 설정된 채권최고액 200,000,000원의 근저당도 주식회사에스아이더블유로 이전된 뒤 2020.11.05. 말소됐고, 대흥동새마을금고 근저당 3건과 주식회사대구은행 근저당 2건 역시 2012.09.11. 또는 2024.05.31. 말소됐습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정 당시 건물은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 실제 점유자와 사업자등록 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
감정가는 2,643,565,800원이고 현재 최저매각가는 1,295,347,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49.0% 수준까지 하락했습니다. 매수인이 떠안을 권리가 없으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 1,295,347,000원입니다.
다음 회차 가격은 3회 유찰 시 906,742,900원, 4회 유찰 시 634,720,030원으로 계산돼 있습니다. 그러나 유찰이 반복될수록 신청채권자까지 배당이 도달하지 못하고 전체 미배당액은 커집니다. 이는 매수인의 인수액이 증가한다는 뜻은 아니며, 저가에도 응찰이 형성되지 않을 수 있는 환금성 위험을 함께 살펴야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,295,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,353,470원 |
| 남양유업(주) 근저당 | 미상 | 0원 |
| 제일제당(주) 근저당 | 미상 | 0원 |
| 스포츠렌드더아쓰레츠풋 근저당 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 대흥동새마을금고 근저당 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 대흥동새마을금고 근저당 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 대흥동새마을금고 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 주식회사대구은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 주식회사대구은행 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 화산농업협동조합 근저당 | 1,820,000,000원 | 97,993,530원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 총 채권 3,002,000,000원 중 1,279,993,530원을 채권자에게 배당하고 1,722,006,470원이 미배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 대흥동 소재 롯데시네마 북측 인근이며, 주변은 주로 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이나 감정 당시 공실 상태입니다. 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·일반상업지역이며 관광특구와 중점경관관리구역에 포함됩니다. 소로와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지면적은 27.0㎡, 공시지가는 941,700원/㎡이며 평지·세로장방형으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 현황 차이와 입찰 체크리스트
- 1층 용도 차이. 목록 4 건물의 1층 일부는 공부상 주차장이지만 현황은 근린생활시설인 소매점입니다. 건축물대장, 용도변경 여부와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록의 경계, 면적과 제시외 건물의 구조·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록과 전입·확정일자 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기상 과거 근저당들은 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 일부가 반영돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서, 배당요구 내역을 서로 대조해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 내부 수선비와 용도 적합성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.입니다. 변경·연기·매각 결과는 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 오래된 근저당의 존재가 아니라 그 근저당들이 이미 말소됐다는 사실입니다. 현재 말소기준은 2024.05.31. 화산농업협동조합 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액은 0원이며, 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액은 1,295,347,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 이 물건은 현재 공실인 근린시설과 토지의 일괄매각이고, 이미 2회 유찰됐으며 1층 일부에는 공부상 주차장과 현황 소매점의 차이가 있습니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 재검증. 감정가의 49.0%라는 할인율보다 실제 임대수익과 현장 상태가 입찰가를 결정해야 합니다.