인천지방법원 2024타경48266. 부천시 상동 ‘소풍’ 지하1층 비에프77호입니다. 감정가 328,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,753,000원입니다. 권리구조의 중심은 2022.08.16. 설정된 북인천새마을금고의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024년 부천시 압류·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가의 24%니까 싸다”라고 보면 안 됩니다. 감정평가상 이용상태는 여객자동차터미널시설(편익시설)이고 조사 당시 공실로 추정됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 바로 검증할 수 없습니다. 권리보다 용도·공실·환금성 확인이 우선인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48266 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내대로 239 (상동), 지하1층 비에프77호 (상동,소풍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 여객자동차터미널시설(편익시설) · 조사 당시 공실 추정 |
| 소유자 | 이인구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 78,753,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.16. 북인천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.04.24. 부천시 압류, 2024.05.27. 국민건강보험공단 압류, 2024.08.28. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 같은 근저당권은 2024.11.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연결된 후속 권리관계입니다.
② 가격 — 4회 유찰보다 중요한 것은 시장가 확인
감정가 328,000,000원에서 현재 최저매각가는 78,753,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 24% 수준이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 55,127,100원과 38,588,970원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 78,753,000원 | 76,935,446원 | 763,064,554원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,127,100원 | 53,734,812원 | 786,265,188원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 38,588,970원 | 37,494,369원 | 802,505,631원 | 0원 |
근저당권 채권최고액 840,000,000원이 매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 전 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,817,554원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북인천새마을금고 | 840,000,000원 | 76,935,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당은 763,064,554원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상동역 남동측 인근의 소풍 지하1층에 위치하며, 주변은 대형마트·각종 근린생활시설·중대규모 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 7호선 상동역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 여객자동차터미널시설(편익시설)이며 조사 당시 공실로 추정됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물의 지하1층에 위치하고, 급·배수시설·위생설비·에스컬레이터·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·여객자동차터미널·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역에 해당하며, 토지 공시지가는 5,829,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 도로에 접하고, 광로2류와 대로3류에 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 점포나 주거시설로 가정하지 말고, 여객자동차터미널시설(편익시설)의 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 조사 당시 공실로 추정됐으므로 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 실제 임대·매매 수요 확인이 선행돼야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.16. 근저당권과 2024.11.26. 근저당권 이전·근질권 설정의 현재 권리관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차의 근저당권 미배당은 763,064,554원이나 예상 인수액은 0원입니다. 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 용도와 환금성이 어렵다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.16. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 들어온 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않았으며, 현재 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격표가 아니라 물건의 성격입니다. 감정가 328,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 78,753,000원까지 내려왔지만, 대상은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 여객자동차터미널시설(편익시설)이고 조사 당시 공실로 추정됩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 금액이 시장가 대비 얼마나 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰과 특수한 이용상태를 감안하면 실제 사용성·수요·환금성 확인 없이는 가격 메리트를 평가하기 어렵다입니다.
