인천지방법원 2024타경49238. 김포시 구래동 호수마을이편한세상 209동 6층 601호, 전용면적 기준 84.6357㎡ 아파트입니다. 감정가는 417,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 291,900,000원입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건 평균은 381,083,333원, 최신 거래는 395,000,000원이어서 표면적인 가격 할인 폭은 분명합니다.
그러나 이 물건은 최저가만 보고 곧바로 “권리도 깨끗하다”고 결론 내리기 어렵습니다. 말소기준 판정은 2021년 애큐온저축은행 근저당이지만, 그보다 앞선 2020년 삼성화재 근저당과 2024년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 현재 등기 흐름에 남아 있습니다. 신청채권자도 한국자산관리공사이고 청구액은 312,013,733원입니다. 반면 예상배당표에는 애큐온저축은행과 피플펀드컴퍼니 채권만 반영되어 있어, 실제 말소기준과 신청채권자의 배당순위는 등기부·매각물건명세서·채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강5로 385, 209동 6층 601호 (구래동, 호수마을이편한세상) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6357㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이창하 · 단독소유 · 소유권이전 접수 2013.05.24 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 291,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 312,013,733원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2013.02.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후를 반드시 다시 맞춰야 한다
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입세대, 확정일자, 사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 여부를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 추가 조사해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 291,900,000원은 최근 평균의 76.6%
호수마을e편한세상아파트는 1,167세대, 사용승인일은 2013.02.26입니다. 대상 면적과 대응되는 전용 84㎡대 최근 12건은 330,000,000원~408,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 381,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.65㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.72㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 24 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 10 | 407,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.65㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2026.03 | 84.65㎡ | 17 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근 평균 | 84㎡대 | 12건 | 381,083,333원 |
최저매각가 291,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 최신 거래 395,000,000원과 실거래 최저 330,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 실제로 0원으로 확정된다면 실질취득액도 291,900,000원이므로 가격 자체는 최근 거래 범위 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,886,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,113,400원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 168,900,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 118,113,400원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 312,013,733원은 시나리오상 배당 0원으로 표시되어 있어, 실제 배당순위와 채권계산서 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 291,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 204,330,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,031,000원 | 28,671,434원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층 601호이며, 사용승인일은 2013.02.26입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 생활권. 1,167세대 단지이고 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되어 거래 표본은 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2020.12.02. 삼성화재 근저당 362,250,000원과 2024.06.25. 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력과 소멸 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.08.25. 애큐온저축은행 근저당이 실제 말소기준인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 신청채권자 배당순위. 한국자산관리공사 청구액 312,013,733원이 예상배당표에서 0원으로 표시된 이유를 채권계산서로 확인하세요.
- 점유관계 조사. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·확정일자·현장점유를 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가와 매각공고에 기재된 보증금 기준을 입찰 전 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납관리비와 명도 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 실거래 개별 보정. 최근 거래는 1층부터 24층까지 분포하므로 6층 601호의 향·내부상태·수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류
최저매각가 291,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 381,083,333원의 76.6%이고 최신 거래 395,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다면 실질취득액도 최저가와 같아 가격상 여유가 있습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2020년 근저당과 한국자산관리공사 이전등기가 2021년 말소기준 판정보다 앞서고, 신청채권자의 청구액과 예상배당표 사이에도 확인할 부분이 남습니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류입니다. 선순위 권리와 신청채권자의 배당순위가 정리되어 매수인 인수 0원이 확정될 때 비로소 76.6%라는 가격 메리트를 그대로 인정할 수 있습니다.
