25,210,000원
대구지방법원 2025타경4122. 포항시 남구 해도동 성보파크2차 9층 901호 아파트입니다. 겉으로 가장 눈에 들어오는 숫자는 감정가 150,000,000원에서 5회 유찰돼 내려온 최저매각가 25,210,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2021.06.17 전입한 임차인 정기업입니다. 정기업은 확정일자 2021.06.03, 보증금 140,000,000원, 배당요구 2025.09.11로 기재돼 있고, 전입일이 말소기준인 2022.11.14보다 빨라 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 25,210,000원 중 집행비용 853,780원을 먼저 제외한 뒤 정기업에게 24,356,220원이 우선배당됩니다. 보증금 중 남는 115,643,780원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져, 총 실질취득비용은 보증금 약 140,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 416-15 성보파크2차 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9896㎡ · 10층 건물 내 9층 901호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무성에스비 · 2021.06.17 거래가액 100,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 25,210,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정기업 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.14 국 압류입니다. 2023.04.24 포항시 압류와 2025.09.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.08.03 남양주시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2022.02.03 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실제 부담은 등기상 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 정기업의 대항력입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·인수액 확인
| 성명 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기업 | 901호 · 주거 | 2021.06.17 | 2021.06.03 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2025.09.11 |
| 확정일자 | 주거 | 미상 | 2021.06.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
정기업은 신청채권자이면서 임차인으로도 기재돼 있습니다. 이 동일성 때문에 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 존재합니다. 반대로 임차관계가 실제로 인정된다면 현재 배당 계산처럼 미배당 보증금 인수 위험이 매우 큽니다. 또한 별도로 기재된 ‘확정일자’ 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 2,521만원이 아니라 ‘약 1.4억’을 비교한다
성보파크2차 전용 59.99㎡ 안팎의 실거래는 8건이 확인됩니다. 최근 12개월 표본 3건의 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 2024.01의 147,000,000원입니다. 전체 8건 평균 116,620,000원보다 최근 거래가격이 높아졌고, 최근 구간은 이전 구간보다 45.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.99㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2023.10 | 59.71㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2023.05 | 59.99㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.10 | 59.99㎡ | 4 | 104,580,000원 |
| 2021.10 | 59.71㎡ | 3 | 98,770,000원 |
| 2021.09 | 59.71㎡ | 4 | 92,100,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 9 | 100,400,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 10 | 102,110,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 145,000,000원 |
최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 17.4%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비교 자체가 잘못된 접근입니다. 선순위 임차인의 인수 구조 때문에 실제로 봐야 할 금액은 약 140,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 147,000,000원에 매우 가까운 수준입니다. 따라서 5회 유찰됐다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,780원 |
| 1. 임차인 정기업 보증금 | 140,000,000원 | 24,356,220원 |
| 2. 경매개시결정 · 정기업 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 정기업의 미배당 보증금은 115,643,780원이며 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 25,210,000원 | 115,643,780원 | 보증금 약 1.4억 구조 |
| 6회 유찰 시 | 17,647,000원 | 123,070,646원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 | 12,352,900원 | 128,269,452원 | 총 부담은 여전히 보증금 수준 |
6회, 7회로 더 유찰돼도 구조는 같습니다. 낙찰가는 17,647,000원, 12,352,900원으로 내려가지만 매수인 인수 예상액은 각각 123,070,646원, 128,269,452원으로 오릅니다. ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해도119 안전센터 북동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2017.12.21입니다. 승강기·난방·위생·소화·화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 규모. 성보파크2차는 18세대이며, 동일 면적 거래는 8건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 25,210,000원만 보지 말고 보증금 140,000,000원 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정기업의 지위 원문 대조. 임차인과 신청채권자가 동일하게 기재된 이유, 임대차의 실제 성립 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 인수기재 확인. ‘명시 인수권리 해당사항없음’과 선순위 임차인·예상 인수액 115,643,780원 사이의 관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 추가 기재 확인. ‘확정일자’로 별도 표시된 주거 항목은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 선순위로 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,521만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 150,000,000원짜리 아파트가 25,210,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 정기업의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차 예상 인수액만 115,643,780원입니다. 실질취득 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 1.4억입니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 145,000,000원과 최신 거래 147,000,000원에 가깝습니다. 5회 유찰이라는 표면적 할인율은 크지만, 인수액이 따라 올라가는 구조라 추가 유찰도 총 부담을 크게 낮추지 못합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 점, 별도 ‘확정일자’ 기재의 불확실성, 국세·지방세 압류까지 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮으냐가 아니라, 선순위 임차인의 권리가 실제로 어떻게 확정되느냐입니다.
