대구지방법원 2025타경4122. 포항시 남구 해도동 성보파크2차 9층 901호 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원인데 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 36,015,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액까지 합친 실질취득액으로 판단해야 하는 사건입니다.
임차인 정기업은 2021.06.17 전입, 2021.06.03 확정일자, 보증금 140,000,000원으로 기재돼 있고 배당요구도 2025.09.11 접수했습니다. 말소기준으로 선언된 2022.11.14 국세 압류보다 전입이 앞서 대항력 있음으로 판정됐습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 정기업에게 34,966,730원이 배당되고, 보증금 중 105,033,270원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 416-15 성보파크2차 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9896㎡ · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 9층 901호 |
| 사용승인 | 2017.12.21 |
| 소유자 | 주식회사무성에스비 · 2021.06.17 거래가액 100,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 2018.02.12 수협은행 신탁은 2021.06.17 이미 말소됐고, 2021.04.13 포항시 압류도 같은 날 말소됐습니다. 2021.08.02 국세 압류는 2022.01.24, 2021.08.03 남양주시 압류는 2022.02.03 각각 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.11.14 국의 압류이며, 이후 2023.04.24 포항시 압류와 2025.09.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명, 별도 확인기재 존재
| 임차인 / 기재 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기업 901호 · 주거 | 전입 2021.06.17 확정 2021.06.03 | 140,000,000원 | 2025.09.11 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 105,033,270원 예상 |
| 확정일자 별도 기재 | 전입 미상 확정 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인으로 이름·점유부분·보증금이 확인되는 사람은 정기업 1명입니다. 별도로 확정일자 2021.06.17 기재가 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 독립된 별도 임차인으로 단정할 수 없습니다. 이 기재에 대해서는 대항력 가능·미상으로 두고 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 36,015,000원이 아니라 141,048,270원으로 비교
성보파크2차는 18세대, 사용승인일 2017.12.21의 아파트입니다. 동일 면적대 최근 거래 중 최신 거래는 2024.01의 147,000,000원이고, 최근 12개월 거래 3건 평균은 145,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 실질취득 141,048,270원은 최근 12개월 평균의 97.3%, 최신 거래의 약 96.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.99㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2023.10 | 59.71㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2023.05 | 59.99㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.10 | 59.99㎡ | 4 | 104,580,000원 |
| 2021.10 | 59.71㎡ | 3 | 98,770,000원 |
| 2021.09 | 59.71㎡ | 4 | 92,100,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 9 | 100,400,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 10 | 102,110,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 145,000,000원 |
전체 8건 평균은 116,620,000원이지만 가격 메리트 판단에는 이 수치를 우선하지 않습니다. 2021년 거래가 92,100,000원~104,580,000원에 형성됐던 반면 2023년~2024년 거래는 143,000,000원~147,000,000원으로 올라와 있고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 45.6% 높은 추세입니다. 따라서 현재 가치는 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 147,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 임차인 정기업 보증금 | 140,000,000원 | 34,966,730원 |
| 2. 경매개시결정 · 정기업 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 36,015,000원 중 집행비용 1,048,270원을 제외한 34,966,730원이 임차인 정기업에게 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 정기업 보증금 미배당 105,033,270원은 매수인 인수로 반영돼 실질취득이 141,048,270원이 됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 36,015,000원 | 105,033,270원 | 141,048,270원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 115,643,289원 | 140,853,789원 |
| 6회 유찰 시 | 17,647,350원 | 123,070,302원 | 140,717,652원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 36,015,000원 → 25,210,500원 → 17,647,350원으로 크게 낮아지지만, 매수인 인수액은 105,033,270원 → 115,643,289원 → 123,070,302원으로 반대로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 141,048,270원 → 140,853,789원 → 140,717,652원으로 거의 보증금 140,000,000원 부근에 고정됩니다. 유찰 자체가 큰 가격 할인으로 연결되지 않는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 남구 해도동 해도119 안전센터 북동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 901호이며 사용승인일은 2017.12.21입니다. 난방·위생·소화·화재·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 474,400원/㎡, 토지면적은 711.7㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성보파크2차는 18세대이고 단지 경매 통계상 평균 4.5회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 기준은 36,015,000원이 아니라 낙찰가와 인수 예상액을 합한 141,048,270원입니다.
- 정기업 임대차 원본 확인. 임차인 정기업과 강제경매 채권자 정기업이 동일하게 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 상충 확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재됐지만 제공된 배당 계산은 105,033,270원 인수를 전제로 합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 별도 확정일자 기재 확인. 확정일자 2021.06.17 기재는 보증금·전입일이 확인되지 않으므로 독립 임차인인지 여부와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 실제 배당요구채권과 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준 유지. 전체 거래 평균 116,620,000원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3,601만원 낙찰”이 아니라 “약 1.41억 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 36,015,000원이 아니라 141,048,270원이어야 합니다. 대항력 있는 정기업의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어나고, 추가 유찰이 돼도 실질취득은 약 140,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
현재 실질취득 141,048,270원은 최근 12개월 평균 145,000,000원보다 3,951,730원 낮고, 최신 거래 147,000,000원보다 5,951,730원 낮습니다. 가격이 시세보다 약간 아래이기는 하지만 4회 유찰의 외형만큼 큰 할인은 아닙니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일하게 기재된 점, 별도 확정일자 기재, 조세압류, 명세서상 인수권리 기재와 배당 시뮬레이션의 상충까지 겹칩니다. 가격 메리트는 제한적이고, 권리 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
