대구지방법원 2025타경4122. 포항시 남구 해도동 성보파크2차 9층 901호, 전용 59.9896㎡ 아파트입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 73,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 정기업은 2021.06.17. 전입했고, 확정일자는 2021.06.03.입니다. 말소기준인 2022.11.14. 국세 압류보다 전입이 앞서며 배당요구도 2025.09.11. 접수했습니다. 현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 1,723,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 71,777,000원이 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 남은 68,223,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 73,500,000원이 아니라 141,723,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 416-15 성보파크2차 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 중앙로122번길 5-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9896㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 단지 / 사용승인 | 성보파크2차 · 18세대 · 2017.12.21. |
| 소유자 | 주식회사무성에스비 (2021.06.17. 거래가 100,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정기업 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기부상 2021년 압류 3건은 모두 해제됐습니다. 현재 말소기준은 2022.11.14. 국 압류이며, 2023.04.24. 포항시 압류와 2025.09.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차인 정기업의 전입일은 2021.06.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 140,000,000원 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정기업 901호 · 주거 | 전입 2021.06.17. 확정 2021.06.03. | 140,000,000원 | 2025.09.11. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 68,223,000원 |
| 확정일자 기재 주거 | 전입일 미상 확정 2021.06.17. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
실명과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 정기업 1명입니다. 별도로 “확정일자”라고 기재된 기록은 전입일과 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 독립된 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 다만 확인되지 않은 점유·보증금이 남아 있으므로, 정기업 외 추가 임차관계가 있는지는 원문 열람으로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 본다
성보파크2차 동일 면적대 최근 실거래 8건은 92,100,000원부터 147,000,000원까지이며, 평균은 116,620,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원만 보면 평균 시세의 63.0%지만, 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액은 141,723,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.99㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2023.10 | 59.71㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2023.05 | 59.99㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.10 | 59.99㎡ | 4 | 104,580,000원 |
| 2021.10 | 59.71㎡ | 3 | 98,770,000원 |
| 2021.09 | 59.71㎡ | 4 | 92,100,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 9 | 100,400,000원 |
| 2021.06 | 59.99㎡ | 10 | 102,110,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 116,620,000원 |
실질취득액 141,723,000원은 실거래 평균보다 25,103,000원 높고, 평균의 121.5%입니다. 실거래 최고가 147,000,000원과의 차이도 5,277,000원에 불과합니다. 감정가보다는 8,277,000원 낮지만, 평균 시세 대비 가격 여유는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 정기업 보증금 | 140,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 정기업 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정기업의 보증금 140,000,000원 중 71,777,000원이 배당되고, 68,223,000원이 미배당됩니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액은 낙찰가 73,500,000원과 인수액 68,223,000원을 합한 141,723,000원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금이 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 감소해 인수액이 더 늘 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 | 시세 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 68,223,000원 | 141,723,000원 | 121.5% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 51,450,000원 | 89,876,100원 | 141,326,100원 | 121.2% |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 36,015,000원 | 105,033,270원 | 141,048,270원 | 120.9% |
유찰이 거듭될수록 입찰 당일 납부할 매각대금은 줄지만 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 2회 유찰과 4회 유찰의 최저가 차이는 37,485,000원이지만 실질취득액 차이는 674,730원뿐입니다. 이 물건에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어 주지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 901호이며 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.12.21.입니다.
- 입지. 해도119안전센터 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 도로·토지. 남측 약 10미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 난방·위생·소화·화재·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 실거래 표본도 8건으로 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 73,500,000원이 아니라 인수액을 합친 141,723,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정기업입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 자료와 강제경매 채권 원인을 대조해야 합니다.
- 명세서 불일치. 명시 인수권리 “해당사항없음” 기재와 대항력 임차인·인수액 계산이 충돌하므로 매각물건명세서 원문과 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 확정일자 기재가 있어 추가 점유자와 임대차관계 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세가 당해세로 배당되면 임차인 미배당분과 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 명도. 주거 점유자가 확인된 사건이므로 인도명령 가능 여부와 점유 이전 시기, 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “시세 이상 취득”
감정가 150,000,000원에서 최저가가 73,500,000원까지 내려와 겉으로는 반값 경매처럼 보입니다. 그러나 정기업의 대항력 있는 임차보증금 미배당분 68,223,000원을 합하면 현재 회차 실질취득액은 141,723,000원입니다. 이는 실거래 평균 116,620,000원보다 25,103,000원 높은 121.5%이며, 실거래 최고가 147,000,000원과도 5,277,000원 차이에 불과합니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 141,000,000원 선에 머뭅니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당되거나 미상 임차관계가 확인되면 부담이 더 커질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특수성, 명세서 기재와 인수 계산의 불일치, 18세대 소규모 단지의 환금성까지 고려하면 최저가의 할인율만으로 접근할 사건이 아닙니다. 결론은 가격 메리트 부족, 권리관계 추가 확인 필수입니다.