대구지방법원 2025타경4147. 포항시 북구 장성동 ‘롯데낙천대’ 102동 4층 404호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사대웅개발이고, 2020년 12월 10일 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2024년 12월 20일 국의 압류입니다. 이후 대구광역시 동구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 앞선 최경희의 주택임차권입니다.

최경희는 임대차계약일 2022년 7월 9일, 확정일자 2022년 7월 13일, 전입·점유개시일 2022년 8월 12일이며 보증금은 172,000,000원입니다. 2024년 8월 16일 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준권리인 2024년 12월 20일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 과거 국민은행·포항농협·우리은행·포항축산업협동조합 근저당과 과거 전세권·임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 최경희의 주택임차권은 말소기준권리인 2024.12.20 압류보다 먼저 성립했고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

집행비용 추정액 때문에 회차별 합계에는 소폭 차이가 있지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 임차보증금 172,000,000원 안팎에서 유지됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

롯데낙천대 전용 59.99㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 132,875,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 130,000,000원입니다. 거래 범위는 125,000,000원~150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,764,000원만 보면 최근 평균의 38.2%에 불과하지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

현재 회차의 실질취득 173,313,752원은 최근 12개월 평균의 130.4%, 최신 거래 130,000,000원의 약 133.3%입니다. 심지어 감정가 148,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 따라서 최저가 할인율 38.2%를 가격 메리트로 해석해서는 안 되며, 인수까지 포함한 실제 부담 기준으로는 최근 거래 수준을 상당폭 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,764,000원 가정)

현재 회차 예상에서는 최경희의 보증금 중 49,450,248원이 배당되고 122,549,752원이 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상은 철근콘크리트벽식구조 지상20층 건물의 4층 404호입니다.
• 입지. 포항시 북구 장성동 장흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지. 롯데낙천대는 820세대이며 사용승인일은 2004.03.26입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부 구조와 상태를 직접 확인하지 못해 동 유형 아파트의 일반적인 구조·마감상태를 참고해 평가했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총 부담을 계산. 현재 최저가 50,764,000원에 예상 인수 122,549,752원을 더한 실질취득 173,313,752원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 선순위 임차권 원문 확인. 최경희의 전입일 2022.08.12, 확정일자 2022.07.13, 보증금 172,000,000원과 미배당 잔액 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 최저가 35,534,800원, 5회 유찰 시 24,874,360원으로 낮아지지만 인수 예상액은 각각 137,504,826원, 147,973,378원으로 커집니다.
• 실거래 상단 확인. 최근 12건 최고 거래도 150,000,000원으로, 현재 실질취득 173,313,752원보다 낮습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 점유·수선 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 배당표는 집행비용 등 일부가 추정치이고 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 최종 입찰 전 법원 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,076만원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 148,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 50,764,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 실제 임차인 최경희의 보증금 172,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 기준 미배당 122,549,752원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 173,313,752원입니다.

최근 12개월 동일면적 평균은 132,875,000원, 최신 거래는 130,000,000원, 최근 거래 최고값도 150,000,000원입니다. 즉 실질취득가격이 최근 시장가격보다 높은 상태입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당 증가로 치환됩니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가가 핵심이 아니라, 선순위 임차보증금 인수가 가격을 사실상 고정시키는 구조입니다.