대구지방법원 2025타경4147. 포항시 북구 장성동 롯데낙천대 102동 404호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사대웅개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 181,785,264원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 감정가는 148,000,000원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가는 103,600,000원으로 내려왔습니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 최경희의 전입일은 2022.08.12, 확정일자는 2022.07.13이며, 임차권등기는 2024.08.16에 접수됐습니다. 말소기준인 2024.12.20 국세 압류보다 앞서는 권리입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 보증금 인수 구조와 이번 사건의 매각조건에 따른 실질 부담을 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 제102동 제4층 제404호 도로명주소: 경상북도 포항시 북구 법원로40번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 지상 20층 중 4층 |
| 단지 | 롯데낙천대 · 820세대 · 사용승인 2004.03.26 |
| 소유자 | 주식회사대웅개발 (2020.12.16 소유권 취득 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,785,264원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.20 갑구 14번 · 국(동대구세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 최경희 · 보증금 172,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각 특수조건 | 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 압류보다 먼저다
권리분석의 기준점은 2024.12.20 국(동대구세무서장)의 압류입니다. 그 이후 접수된 대구광역시 동구의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 을구 17번 최경희의 주택임차권등기는 2024.08.16 접수됐으며, 전입과 점유도 말소기준권리보다 먼저 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기 자체를 단순히 후순위 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최경희 제4층 제404호 59.99㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.08.12 확정 2022.07.13 점유개시 2022.08.12 임차권등기 2024.08.16 |
172,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 형식상 잔액 70,650,400원 특수조건 이행 시 실질 인수 0원 |
최경희는 배당요구가 있으며, 임차권등기 접수일은 2024.08.16입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.
별도의 포기·말소 조건이 없다면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있으므로 단순히 최저매각가 103,600,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 집행비용을 고려하면 낙찰가와 명목 인수액의 합계는 174,250,400원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 감소하고 보증금 잔액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우, 최경희의 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 이는 임차권이 처음부터 대항력 없는 권리라는 뜻이 아니라, 명세서에 기재된 특별한 매각조건에 따라 미배당분 반환 부담이 해소되는 것입니다. 다른 임차인에게까지 포기의 효력이 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질 인수 0원 조건이 가격 메리트의 전제
롯데낙천대는 820세대 규모의 아파트 단지입니다. 대상 물건과 동일한 전용 59.99㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 132,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 16 | 131,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 15 | 129,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 132,875,000원 |
최근 동일 면적 거래는 125,000,000원에서 150,000,000원 사이에 분포하며, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%입니다. 명세서상 포기·말소 조건을 충족하여 인수액이 실질적으로 0원이 된다면, 최근 시세 대비 가격 차이가 존재합니다.
반대로 포기·말소 조건을 적용할 수 없어 보증금 잔액을 매수인이 부담해야 한다면 실질취득액은 174,250,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 실거래 평균보다 높은 금액입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 매각 특수조건의 유효성과 이행 여부를 전제로 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 최경희 · 우선변제 | 172,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 181,785,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 103,600,000원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용·우선변제액은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 보증금은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 핵심 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 103,600,000원 | 70% | 예상 미배당 70,650,400원 · 특수조건 이행 시 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,880,000원 | 56% | 배당액 감소에 따라 보증금 부족분 증가 |
| 6회 유찰 시 | 66,304,000원 | 44.8% | 포기·말소 조건의 유지와 이행 여부 재확인 |
대항력 임차인의 보증금은 낙찰가가 낮아진다고 함께 줄어드는 것이 아닙니다. 특수조건이 적용되지 않는 일반적인 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 임차인의 배당 부족분이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 유지됩니다.
이번 사건에서는 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는지가 결정적입니다. 그 조건이 충족되면 매수인 실질 인수액은 0원이며, 이후 회차의 가격 하락이 실제 취득금액 감소로 이어질 수 있습니다. 다만 유찰 이후에는 변경된 매각물건명세서와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 장성동 장흥초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장 및 간선도로가 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2004.03.26 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 지상 20층 건물 중 4층입니다. 도시가스 개별난방·승강기·급배수 및 위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 15m, 북측 약 12m, 남측 및 동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역. 공시지가 860,600원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못해 동일 유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 평가했습니다. 내부 상태에 따른 비용 변동 가능성에 주의해야 합니다.
- 환금성. 820세대 아파트 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.9회여서 단순 거래량과 별개로 경매시장 내 수요를 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재돼 있는지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차. 최경희의 선순위 임차권과 채권자의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 이행 및 관련 서류를 확인합니다.
- 실질취득액 구분. 특수조건 이행 시 103,600,000원 기준으로 가격을 비교하되, 조건이 적용되지 않는 경우 예상 인수액 70,650,400원이 발생할 수 있다는 점을 별도로 검토합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 현재 점유관계와 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 체납 및 배당 순위. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당 순위 및 배당액을 점검합니다. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분도 확인합니다.
- 시세·환금성 점검. 최신 거래 130,000,000원과 최근 12개월 평균 132,875,000원을 기준으로 비교하되, 대상 물건의 층·향·내부 상태와 4회 유찰 이력을 함께 반영합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 및 변경된 매각조건을 다시 확인합니다.
맺으며 — “보증금 1.72억인데, 실질 인수는 0원이 될 수 있는 이유”
포항 장성동롯데아파트 404호는 최저가만 보면 최근 실거래 평균의 78.0%에 나온 물건입니다. 그러나 보증금 172,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하므로 일반적인 저가 경매와는 구분해야 합니다.
핵심은 매각물건명세서상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 예상 미배당액 70,650,400원을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조가 됩니다. 반대로 조건을 적용할 수 없다면 가격 비교 기준이 크게 달라집니다.
따라서 이 사건의 핵심 판단 기준은 단순한 유찰 횟수나 최저가가 아니라 특수 매각조건의 정확한 효력, 임차권등기 말소 이행, 실제 점유관계 및 현 시세입니다. 4회 유찰과 단지 평균 3.9회 유찰이라는 이력까지 함께 고려해 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.
