최저가 72,520,000원, 계산상 실질취득 81,705,360원 — 그러나 172,000,000원 임차권 확인이 먼저

대구지방법원 2025타경4147. 포항시 북구 장성동 롯데낙천대 102동 404호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가 148,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 72,520,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차권과 배당 구조를 먼저 봐야 합니다. 실제 임차인은 정현락과 최경희 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다.

현재 회차 배당 계산은 정현락의 보증금 80,000,000원을 우선변제 대상으로 두고 70,814,640원을 배당한 뒤, 부족분 9,185,360원을 매수인 인수액으로 산정합니다. 이 수치에 따르면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 81,705,360원입니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 81,000,000원대에 머무르는 구조입니다.

그러나 최경희의 보증금은 172,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 9,185,360원과 최경희 임차권의 실제 인수범위가 어떻게 정리되는지를 확인하지 않고 응찰가를 정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 따라서 임차인을 하나의 중복신고로 취급하거나 보증금을 임의로 제외해서는 안 됩니다. 다만 현재 회차 예상배당에서 구체적으로 계산된 매수인 인수액은 정현락의 미배당분 9,185,360원입니다. 최경희 보증금과 관련해서는 명세서의 인수 문구가 존재하므로, 별도 확인 없이 임의 금액을 더해 실질취득가를 재구성해서도 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 81,000,000원대

현재 계산은 대항력 있는 정현락의 보증금 80,000,000원을 기준으로 작동합니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득은 81,705,360원 → 81,313,752원 → 81,039,626원으로만 소폭 내려갑니다. 최저가 하락폭만큼 총 취득부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.

④ 실거래 비교 — 숫자상 61.5%, 권리확인 전 확정 불가

롯데낙천대 동일 평형 전용 59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 범위는 125,000,000원~150,000,000원, 평균은 132,875,000원입니다.

감정가 148,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 실거래 최고가 150,000,000원과 가깝습니다. 현재 계산상 실질취득 81,705,360원은 실거래 최저가 125,000,000원의 65.4%, 평균가의 61.5%입니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 계산상 인수액 9,185,360원만 반영한 수치입니다. 최경희 임차권의 실제 미배당 인수액이 확인되기 전에는 최종 취득원가나 할인율로 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)

현재 회차 계산상 정현락 보증금 미배당분은 9,185,360원이며, 이를 매수인이 인수합니다. 기타 채권자 총 청구액은 920,870,528원, 배당액은 0원, 미배당액은 920,870,528원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 지상 20층 건물의 4층 404호입니다.
• 입지. 장흥초등학교 남서측 인근으로 아파트, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 서측 약 15미터, 북측 약 12미터, 남측과 동측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 860,600원/㎡이며 사다리형에 가까운 아파트 부지입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 820세대 단지이고 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.2회이고 매각률은 0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최경희 임차권 원문 확인. 보증금 172,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 매각물건명세서·배당요구서·임차권등기 원문으로 확정해야 합니다.
• 정현락 배당 경위 확인. 2021.02.01 임차권등기 말소 이후에도 현재 예상배당에 70,814,640원이 반영된 근거와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 계산상 기준은 72,520,000원이 아니라 81,705,360원입니다. 추가 인수가 확인되면 그 금액까지 다시 더해야 합니다.
• 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 실질취득 81,313,752원, 4회 유찰 시 81,039,626원으로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 임차인이 2명이고 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 관리사무소와 법원 기록에서 별도로 확인해야 합니다.
• 등기 말소 이력 대조. 과거 근저당권·전세권·임차권 중 말소된 권리와 현재 배당 계산에 남아 있는 항목을 등기부 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 임차권 확인이 먼저”

현재 회차 계산은 명확합니다. 매각대금 72,520,000원에서 집행비용 1,705,360원을 먼저 빼고 정현락에게 70,814,640원을 배당합니다. 정현락 보증금의 부족분 9,185,360원을 매수인이 인수하므로 계산상 실질취득은 81,705,360원, 실거래 평균 132,875,000원의 61.5%입니다.

하지만 이 물건의 최종 결론은 가격표가 아니라 최경희 임차권에 달려 있습니다. 보증금 172,000,000원, 전입일 2022.08.12, 확정일자 2022.07.13이고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 이 잔액이 현재 계산상 인수액과 어떤 관계인지 확정되지 않은 상태에서 최저가 49%만 보고 응찰하면 안 됩니다. 현재 계산은 81,705,360원이지만, 권리확인 전 최종 취득원가는 확정되지 않았습니다. 원문 대조 전에는 입찰 보류가 맞습니다.