대구지방법원 2025타경4152. 제일프리미엄타운 13층 1311호는 전용 84.91㎡ 아파트이지만, 이번 경매의 핵심은 아파트 자체보다 매각 범위와 임차권입니다. 소유자는 강태국과 이희정으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정과 말소기준 가압류는 강태국 지분에 설정돼 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각과 공유자의 우선매수신고 가능성이 명시돼 있습니다.

을구 13번 임차권자 전승아는 2023년 4월 21일 전입·점유를 시작했고, 2023년 3월 30일 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2024년 8월 14일 서울보증보험 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 배당액은 18,125,430원, 미배당 인수액은 76,374,570원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

현재 등기상 유효한 담보권보다 먼저 확인해야 할 권리는 전승아의 주택임차권입니다. 2016년 하나은행 근저당권은 2023년 4월 21일 이미 말소됐고, 이후 임차인의 전입일은 2023년 4월 21일입니다. 현재 말소기준은 2024년 8월 14일 강태국 지분에 설정된 서울보증보험 가압류이므로, 임차인의 대항력 기준일이 말소기준보다 앞섭니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전승아는 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 대상이 아니라, 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금 94,500,000원은 한 번만 계산하며, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 18,125,430원을 배당받고 나머지 76,374,570원이 매수인 인수로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

제일프리미엄타운은 122세대, 1997년 5월 26일 준공 단지입니다. 같은 전용 84.91㎡의 최근 12개월 실거래 5건 평균은 96,600,000원, 최신 거래는 2025년 12월 80,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 15.5% 하락해, 전체 12건 평균 106,916,666원만으로 가격 매력을 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다.

현재 실질취득 부담 95,239,570원은 최근 12개월 평균의 98.6%로 평균과 거의 같습니다. 그러나 최신 거래 80,000,000원보다는 119.0%로 15,239,570원 높습니다. 무엇보다 실거래 자료는 전유부분 전체 거래인데, 이번 경매로 취득하는 대상은 강태국의 2분의 1 지분입니다. 전체 소유권에 가까운 비용을 부담하면서 단독 소유권을 얻는 구조가 아니므로, 최근 평균보다 1,360,430원 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 18,865,000원 가정)

임차인 전승아의 보증금 중 18,125,430원만 배당되고, 부족분 76,374,570원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 제일프리미엄타운 14층 건물 중 13층 1311호이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 포항대흥초등학교 북측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 학교와 임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 대중교통시설 접근성은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 북서측 왕복 4차선 도로와 북동측 폭 약 5미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 내부 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부 상태를 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적인 이용상황과 자재를 전제로 감정했습니다.
• 환금성. 단지 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 15.5% 낮고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 지분만 재매각할 경우 일반 전체 소유권보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지분매각 원본 확인. 이번 매각대상이 강태국 지분 2분의 1인지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 임차보증금 인수 계산. 현재 최저가 기준 인수 예상액은 76,374,570원입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 약 95,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 외부 최고가매수신고인이 최종 취득하지 못할 가능성을 입찰 절차에 반영해야 합니다.
• 낙찰 후 공유관계. 지분을 취득하면 이희정과 공유관계가 됩니다. 사용·수익, 관리, 처분과 공유관계 해소 과정이 단독 소유권 취득보다 복잡합니다.
• 가격 비교 기준. 18,865,000원의 최저가가 아니라 실질취득 95,239,570원을 최근 평균 96,600,000원 및 최신 거래 80,000,000원과 비교해야 합니다.
• 시장 하락 반영. 최근 거래 추세가 -15.5%이므로 전체 12건 평균 106,916,666원이나 과거 125,000,000원·129,000,000원 거래를 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 현장 확인. 내부가 확인되지 않았으므로 점유 상태, 내부 수리 범위, 관리비 체납 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰된 최저가가 아니라, 승계 후 총부담을 보라”

이 사건은 감정가 55,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 18,865,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 전승아의 보증금이 94,500,000원이고, 현재 예상 미배당액 76,374,570원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 95,239,570원입니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 95,000,000원으로 거의 고정됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 96,600,000원과 비슷하고 최신 거래 80,000,000원보다 높습니다. 그런데 취득 대상은 전체 아파트가 아니라 강태국 지분 2분의 1입니다. 공유자 우선매수 가능성과 최근 -15.5%의 하락 추세까지 고려하면, 최저가가 낮다는 사실을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 대항력 임차권 인수·지분매각·공유자 우선매수·하락장이 겹친 고위험 구조입니다.