부동산임의경매

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 임차인 김미옥은 대항력 없음으로 확인되어 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 기타공장 용도의 지식산업센터로, 가격보다 실제 사용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.

감정가

102,000,000원

최저가 49%

최저매각가

49,980,000원

2회 유찰

실질취득

49,980,000원

인수 0원

핵심지표

용도 확인

기타공장·환금성

인천지방법원 2025타경4072. 부천시 옥길동 광양프런티어밸리5차지식산업센터 9층 940호입니다. 감정가는 1억 200만원이었지만 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 4,998만원까지 내려왔습니다. 권리관계는 국민은행 근저당이 기준이 되고 이후 경매절차가 진행된 형태로, 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

다만 일반 아파트와 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다. 감정평가상 이용상태는 기타공장이며, 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다. 저렴해진 가격 자체보다 실제 업종 적합성, 임대수요, 매각 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경4072
소재지	경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1 광양프런티어밸리5차지식산업센터 9층940호
물건종류 / 용도	집합건물(기타) · 기타공장 이용
소유자	김현근
감정가 / 최저가	102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 국민은행 / 117,189,974원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2022년 2월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김미옥은 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원으로 조사되었으나 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다.

② 임차 관계 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김미옥	5,000,000원	없음	해당 없음	없음

✅ 인수 판단 임차인의 전입은 2022.07.05로 말소기준권리 2022.02.28 이후입니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,299,640원
국민은행 근저당	129,600,000원	48,680,360원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액 기준으로 미배당 약 80,919,640원이 발생하지만, 해당 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다.

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

2회 유찰 후 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.

⚠️ 가격보다 중요한 점 낮아진 가격은 장점이지만, 주거용이 아닌 지식산업센터 기타공장 물건입니다. 내부 상태, 업종 적합성, 임대 가능성을 확인하지 않으면 저가 낙찰이 곧 투자 성공으로 이어지지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 옥길중학교 북측 인근으로 아파트단지, 지식산업센터, 관공서 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 무난합니다.
시설. 프리캐스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 호실이며 사용승인일은 2022.01.26입니다.
용도. 감정평가상 기타공장으로 이용 중이며 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

용도 확인. 제조·창고 등 실제 사용할 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
임대 수요. 지식산업센터 특성상 주변 임대시장과 공실 여부 확인이 필요합니다.
권리 검토. 국민은행 근저당 및 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현장 확인. 폐문부재 상태였으므로 내부 상태와 시설 유지 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 물건은 권리분석만 보면 안정적인 유형입니다. 근저당은 말소되고 임차인도 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 최종 판단 기준은 가격 하나가 아닙니다. 지식산업센터 내 기타공장이라는 특성상 실제 사용 가능성과 환금성이 낙찰 후 성패를 좌우합니다. 권리는 합격, 용도 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 200만원
2	2026-07-28	유찰	7,140만원
3	2026-09-01	대기	4,998만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 용도·환금성 검토가 필요한 광양프런티어밸리5차 940호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차 관계 분석

③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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