인천지방법원 2025타경4324. 부천시 소사구 소사본동 에이타워 5층 508호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 전석인이고 2025.01.15 매매를 원인으로 2025.04.02 소유권을 이전받았으며 거래가액은 260,000,000원입니다. 등기부에는 현재 살아 있는 근저당권이 없고, 2017년 신한은행 근저당권 220,800,000원은 2021.09.27 해지로 이미 말소됐습니다.
그래서 이 사건의 말소기준은 근저당권이 아니라 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.12.17 서민금융진흥원 가압류 11,519,520원은 매각으로 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 단순하지만, 실제 권리분석의 중심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이해미·홍호순 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4 에이타워 5층 508호 · 경인옛로38번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2017.08.16 |
| 소유자 | 전석인 (2025.01.15 매매 · 2025.04.02 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 137,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이비국민카드 / 12,647,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2017.09.29 설정됐던 신한은행 근저당권 220,800,000원은 2021.09.27 해지로 말소됐고, 2023.10.24 국민건강보험공단 압류 역시 2024.01.22 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.10.22 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 들어온 서민금융진흥원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금이 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해미 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 홍호순 | 2025.08.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 실제 임차인은 2명입니다. 문제는 두 사람의 보증금이 모두 확인되지 않는다는 점입니다. 현재 최저가 137,690,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득 = 낙찰가 + 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,727,660원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,647,371원 | 12,647,371원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,519,520원 | 11,519,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,795,449원 |
위 배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 2명의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로, 110,795,449원의 소유자 잔여와 매수인 인수 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 확인 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 137,690,000원 | 24,166,891원 | 0원 | 110,795,449원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,383,000원 | 24,166,891원 | 0원 | 70,081,215원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,468,100원 | 24,166,891원 | 0원 | 41,686,783원 |
확인된 채권만 보면 4회 유찰 시 매각가 67,468,100원에서도 채권자 청구액은 모두 배당됩니다. 그러나 이 표가 임차인 인수위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금이 확인되는 순간 배당순서와 미배당 인수액을 다시 계산해야 하므로, 유찰에 따라 최저가가 낮아진다는 이유만으로 투자매력이 자동으로 커진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사구청 서측 인근에 위치하며 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 소사역(1호선)이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재경보 및 탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·소사역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,680,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. 이해미·홍호순 모두 보증금이 미상입니다. 가장 먼저 계약서·매각물건명세서·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되는 보증금 중 미배당액이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 49% 착시 경계. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 보증금·당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 조사된 만큼 점유 범위와 인도 가능 시점도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 281,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 137,690,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 과거 근저당과 압류는 이미 정리됐고, 말소기준 이후 가압류도 매각으로 소멸하므로 표면적인 등기구조는 어렵지 않습니다. 하지만 실제 임차인 2명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 문제가 남습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “137,690,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “137,690,000원에 낙찰받은 뒤 얼마를 더 인수하게 되느냐”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기는 단순하지만 임차 리스크는 열린 상태. 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
