인천지방법원 2025타경4355. 김포시 구래동 현대썬앤빌더킹 5층 에이05-007호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 정다연은 거래가액 157,900,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 뒤에 설정된 경기신용보증재단·옥과농업협동조합 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가는 138,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,620,000원, 감정가의 49%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4355 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층 에이05-007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 에이05-007호 |
| 소유자 | 정다연 · 거래가액 157,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 95,375,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 하나은행 근저당권입니다. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 옥과농업협동조합 가압류 20,565,946원, 하나은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 47,334,000원, 4회 유찰 시 33,133,799원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 67,620,000원 | 123,363,106원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 47,334,000원 | 143,283,958원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 33,133,799원 | 157,228,555원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 예정 취득가격은 내려가지만 동시에 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 현재 권리관계상 매수인이 승계하는 금액으로 계산되어 있지 않습니다. 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다르다는 것입니다. 실제 거래자료가 없으므로 49%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 118,800,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 옥과농업협동조합 | 20,565,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 189,365,946원 중 채권자 예상배당은 66,002,840원, 미배당은 123,363,106원입니다. 하나은행 역시 청구액 95,375,962원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나비초등학교 서측 인근으로 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측·남측 약 25m 내외 도로, 북측 약 10m 내외 도로와 접하고 동측에는 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 40m 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,206,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.06.30. 하나은행 근저당이 실제 말소기준인지 등기사항과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 67,620,000원, 3회 유찰 시 47,334,000원, 4회 유찰 시 33,133,799원의 가격 변화를 비교하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용과 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 138,000,000원에서 두 차례 유찰되어 67,620,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
다만 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아닙니다. 임대관계가 미상이고 실제 실거래 시세가 제시되지 않아, 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 권리관계는 양호하지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
