인천지방법원 2025타경32664. 김포시 풍무동 당곡마을 제312동 8층 804호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김현순이며, 2010년 7월 30일 거래가액 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2016년 10월 10일 한국스탠다드차타드은행 근저당권 222,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 인터비즈투어 근저당권 280,000,000원과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸합니다.

가격은 전혀 다른 모습입니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건 가격 427,000,000원은 동일면적 전체 12건 평균 347,250,000원보다 높을 뿐 아니라, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 342,500,000원과 최신 거래 340,000,000원도 크게 웃돕니다. 전체 실거래 최고가 397,000,000원보다도 현재 최저가가 높아, 신건에서 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2016년 10월 10일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 222,000,000원입니다. 2024년 8월 9일 설정된 인터비즈투어 근저당권 280,000,000원과 2025년 2월 19일 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됐습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 24.7% 높다

당곡마을(월드메르디앙) 동일면적 94.46㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 347,250,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 342,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7% 낮아 하락 추세입니다.

현재 최저가 427,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.7%입니다. 전체 평균 대비 비율도 123.0%이며, 최신 거래 340,000,000원과 실거래 최고가 397,000,000원보다 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -2.7%인 상황에서 감정가만 기준으로 응찰하면 최근 시장가격 이상을 지불할 가능성이 큽니다.

③ 회차별 가격과 미배당

1회 유찰 가격 341,600,000원은 최근 12개월 평균 342,500,000원과 비슷하지만 최신 거래 340,000,000원보다는 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 확실한 저가라고 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 가격은 273,280,000원이며, 모든 회차에서 배당 부족액은 늘어나지만 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 427,000,000원 가정)

채권최고액 합계는 502,000,000원이며, 채권자 예상배당은 420,330,000원입니다. 인터비즈투어 근저당에는 81,670,000원의 미배당이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상16층 건물입니다.
• 주위환경. 풍무고등학교 남측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 당곡마을(월드메르디앙)은 1,846세대이며 준공일은 2002.08.09.입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며, 공시지가는 2,024,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내 도로가 북동측·북서측·남측의 공도와 연계됩니다.
• 규제. 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 학교 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등이 포함·저촉됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래 흐름. 동일면적 실거래 12건의 범위는 328,000,000원부터 397,000,000원이며 최근 구간 추세는 -2.7%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 342,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 1회 유찰도 신중. 1회 유찰가 341,600,000원은 최근 12개월 평균과 비슷하고 최신 거래보다 높아 확실한 할인 구간이라고 단정하기 어렵습니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입 내역을 확인해야 합니다.
• 근저당 채권액 대조. 배당표는 채권최고액 222,000,000원과 280,000,000원을 기준으로 하며, 인터비즈투어의 사건 청구액은 180,191,152원입니다.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비를 포함한 미납 여부를 확인해야 합니다.
• 규제 원본 확인. 고도지구·공항 관련 제한·학교 보호구역·역사문화환경보존지역 등 편입 여부를 관계 부서 자료와 대조해야 합니다.
• 원본 서류 재검토. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 전입 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 124.7%”

이 물건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당 이후의 인터비즈투어 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.

신건 최저가 427,000,000원은 최근 12개월 평균 342,500,000원의 124.7%이고, 최신 거래 340,000,000원과 전체 실거래 최고가 397,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -2.7%입니다. 1회 유찰가 341,600,000원조차 최근 평균과 비슷한 수준이므로, 신건에서는 가격 매력이 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 시장가격을 초과한 감정가입니다.