인천지방법원 2025타경34019. 부천시 원미구 심곡동 대림빌라 가동 202호, 전용 31.64㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 유용석은 2007.01.16. 거래가액 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 국민은행 근저당권 54,300,000원이 있었지만 2007.06.25. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2025.03.06. 등기된 심소희의 주택임차권입니다.
이 임차권은 임대차계약일 2022.12.28., 주민등록일·점유개시일 2023.02.02., 확정일자 2024.10.22., 임차보증금 120,000,000원으로 등기돼 있습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.07.24.입니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-1 대림빌라 가동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.64㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 유용석 (2007.01.16. 거래가액 62,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심소희 / 124,655,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 120,000,000원 임차권
등기부상 존속하는 담보권보다 먼저 살펴야 할 것은 임차권입니다. 국민은행 근저당권은 2007.06.25. 해지로 이미 말소됐고, 현존 권리 가운데 경매의 말소기준은 2025.07.24. 강제경매개시결정입니다. 그런데 심소희의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025.03.06.에 설정돼 있습니다. 따라서 매각물건명세서의 기재처럼 임차보증금이 전액 변제되지 않는 한 그 임차권은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심소희 | 건물의 전부 | 120,000,000원 | 2023.02.02 | 2024.10.22 | 신고 2025.03.06 | 선순위 | 확정일자 있음 | 미변제분 인수 |
실제 임차인은 심소희 1명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 임대차계약일은 2022.12.28., 주민등록과 점유개시는 2023.02.02.로 등기돼 있고, 확정일자도 2024.10.22.로 강제경매개시결정일보다 앞섭니다. 임차인 심소희는 이 사건의 신청채권자 심소희와 동일인으로 표시돼 있으므로, 입찰 전에는 청구채권 124,655,342원과 임차보증금 120,000,000원의 관계 및 실제 배당 귀속을 원본 기록에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 81.0%가 아니라 실질취득 160.0%를 봐야 한다
대림빌라가동 동일 면적 31.64㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 100,000,000원이지만, 과거 125,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -40.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 31.64㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 31.64㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.64㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.64㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
표면 최저가 60,760,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 81.0%입니다. 그러나 이 비율만 놓고 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득 부담을 약 120,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,000,000원의 160.0%입니다. 최근 시세보다 낮은 것이 아니라 45,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 경매 신청채권자 · 심소희 | 124,655,342원 | 59,266,320원 |
| 미배당 | - | 65,389,022원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 신청채권자 청구액 124,655,342원 중 59,266,320원이 배당되고 65,389,022원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 배당금이 임차보증금 채권에 어떻게 충당되는지는 원본 배당관계 확인이 필요합니다. 다만 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 점이 매수인 입장에서는 핵심입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수형의 본질은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 65,389,022원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 83,288,918원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 95,818,846원 |
유찰될수록 경매 최저가는 42,532,000원, 29,772,399원으로 내려가지만 신청채권자의 미배당은 각각 83,288,918원, 95,818,846원으로 커집니다. 선순위 임차보증금 120,000,000원을 전제로 보면 낮은 최저가 자체가 곧 낮은 총취득비용을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 ‘몇 번 유찰됐느냐’보다 임차권이 얼마까지 변제되고 얼마가 남느냐를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 심곡동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로를 이용합니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 대림빌라가동은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2001.07.20.이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저 60,760,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 선순위 임차권 미배당 인수까지 합산해 약 120,000,000원 수준을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 배당 충당 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 심소희로 표시되므로 청구채권 124,655,342원과 임차보증금 120,000,000원의 관계, 배당금 충당 순서를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소조건 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 100,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -40.0%이므로 과거 125,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권자의 점유개시일이 2023.02.02.로 등기돼 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “120,000,000원 임차권”이 먼저다
겉으로는 감정가 124,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 60,760,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조를 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 강제경매개시결정 전부터 존재하는 심소희의 주택임차권 보증금이 120,000,000원이고, 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 약 120,000,000원 수준으로 고정됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 75,000,000원, 최근 가격 추세는 -40.0%입니다. 실질취득 약 120,000,000원은 최근 시세의 160.0% 수준입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 비싸고, 선순위 임차권 인수까지 남는 구조. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 변제액과 잔존 인수액입니다.
