43,610,000원
인천지방법원 2025타경34341. 부천시 원미구 원미동 서진파크빌 지층03호 다세대주택입니다. 감정가 89,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,610,000원입니다. 표면 할인율만 보면 강해 보이지만, 이 사건은 최저가 숫자보다 임차권의 대항력과 말소동의 확약을 먼저 읽어야 합니다.
현재 소유자는 유지성이며 2021.03.23 매매를 원인으로 2021.04.16 소유권을 취득했고 거래가액은 105,000,000원입니다. 같은 시기 임대차계약일은 2021.03.17, 확정일자는 2021.03.18, 점유개시·주민등록일은 2021.04.09입니다. 말소기준권리로 계산된 2022.06.07 압류보다 점유가 앞서므로, 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 164-5 서진파크빌 지층03호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건 내 지층03호 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.03.23 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 129,190,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.06.07 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 시점이 아니라 임차권의 선행 요건입니다. 을구 11번 주택임차권은 2023.05.03 등기됐지만, 그 기초가 되는 확정일자는 2021.03.18, 점유·주민등록일은 2021.04.09로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계·경정은 합산하지 않는다
| 구분 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 을구 11번 | 2021.04.09 | 2021.03.18 | 99,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
| 을구 11번 임차권 경정 | 동일 임차권 경정 | 동일 임차권 경정 | 105,000,000원 | 별도 합산 안 함 | 동일 임차권 | 경정등기 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 성격으로 신고된 건이므로 독립된 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 2023.05.24의 105,000,000원 기재 역시 을구 11번 주택임차권을 경정한 등기로, 별개의 임차보증금 105,000,000원이 추가된 것으로 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차관계는 1건이며, 배당·인수 계산에서도 중복 합산하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본 신뢰도는 제한적
서진파크빌의 확인된 실거래 표본은 2021.06 거래 1건으로, 전용 34.74㎡·1층· 105,000,000원입니다. 현재 물건과 면적이 일치하지 않고 지층03호라는 차이도 있으므로, 이 105,000,000원을 그대로 적정가치로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 34.74㎡ | 1 | 105,000,000원 |
현재 최저가 43,610,000원은 이 표본의 41.5%입니다. 확약을 실질 인수 0원으로 반영하면 실질취득도 43,610,000원이므로 수치상으로는 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 하지만 거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않으며, 본건은 지층이라는 차이가 있어 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 1. 주택임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 99,750,000원 | 42,425,020원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 129,190,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 확약을 반영하지 않은 법정 배당 시나리오여서 임차보증금 미배당 57,324,980원이 계산됩니다. 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 해당 주택임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,610,000원 | 57,324,980원 | 확약 적용 시 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 30,526,999원 | 70,172,487원 | 확약 적용 시 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,368,899원 | 79,165,741원 | 확약 적용 시 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 미배당액이 커지므로 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약이 실제로 적용되면 이 인수분이 실질 0원이 되어 유찰에 따른 매각가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다. 그래서 이 물건의 권리분석은 “확약 적용 전과 후”를 반드시 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건 내 지층03호입니다.
- 입지. 부천북초등학교 동측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.04.17이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재와 폐문으로 현장조사와 공부를 근거로 평가됐고 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 서진파크빌은 15세대 규모이고 본건은 지층입니다. 확인되는 실거래도 1건이어서 재매각 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 11번 주택임차권에 대한 말소동의 확약의 주체·조건·적용범위와 낙찰 후 실제 말소절차를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 99,750,000원 기재와 105,000,000원 경정은 동일 주택임차권의 연속된 등기이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 지층 상태. 감정평가상 지층03호이므로 채광·환기·습기·누수와 실제 내부상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2021.06의 34.74㎡·1층 105,000,000원 1건이고 면적도 일치하지 않아 최저가 41.5%만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
- 현장 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계가 미상으로 기재된 점을 현황조사와 실제 점유 확인으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 원본이 먼저다
현재 최저가 43,610,000원만 보면 감정가 89,000,000원의 49%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 2021.04.09 점유를 갖춘 대항력 임차권입니다. 확약을 제외하면 현재 회차에서 57,324,980원의 미배당 인수 위험이 계산돼, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
반면 매각물건명세서에 명시된 을구 11번 주택임차권 말소동의 확약서가 원본대로 유효하고 실제 말소까지 연결된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원이 되고 실질취득은 43,610,000원으로 낮아집니다. 다만 15세대 규모, 지층, 2001.04.17 사용승인, 면적이 다른 실거래 1건뿐이라는 환금성 제약 때문에 단순 할인율만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약 확인이 선행되면 검토 가능, 확인 전에는 보류. 이 사건의 결론입니다.
