매력지수 A등급 · 인수 없는 안전형이며 최근 시세 대비 가격 메리트가 있으나 배당 부족 구조 확인 필요
임차인 인수 0원이고 최저가가 최근 12개월 평균의 73.6% 수준으로 가격 매력이 있으나 다수 후순위 채권 미배당과 채권 구조를 확인해야 해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리는 낙찰로 정리됩니다. 다만 현재 최저가는 단순히 싼 가격이 아니라 최근 실거래 대비 할인된 매입 기회인지, 그리고 배당 부족으로 남는 권리관계를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
431,000,000원
평가금액
최저가
301,700,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
409,916,666원
12건 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경34392. 김포시 장기동 한강신도시어울림 307동 1503호 아파트입니다. 소유자는 장재철이며, 말소기준권리는 2021년 3월 18일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34392
소재지
경기도 김포시 장기동 1629 한강신도시어울림 307동 15층1503호
용도 / 이용상태
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
장재철
감정가 / 최저가
431,000,000원 / 301,700,000원
신청채권
206,735,322원
매각기일
2026.07.28
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며, 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리 이후 설정된 현대카드·롯데카드·케이비캐피탈·엔에이치농협캐피탈 가압류와 오에스비저축은행 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
고창마을(자연앤어울림) 전용 84.67㎡ 기준 최근 거래는 3.99억~4.30억 수준이며 최근 12개월 평균은 409,916,666원입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
9
403,000,000원
2026.07
7
410,000,000원
2026.07
15
399,000,000원
최근12개월 평균
12건
409,916,666원
최저매각가 301,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.6% 수준입니다. 최근 거래 403,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어 가격 측면에서는 검토 여지가 있습니다.
배당 분배 (최저가 301,700,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표
배당 항목
채권
배당
집행비용
-
5,023,800원
현대해상화재보험주식회사 근저당
189,600,000원
189,600,000원
오에스비저축은행 근저당
60,000,000원
60,000,000원
오에스비저축은행 근저당
120,000,000원
47,076,200원
후순위 권리
95,118,615원
0원
⚠️ 배당 구조 체크 매각대금 301,700,000원 기준으로 선순위 일부 채권은 배당되지만 후순위 근저당 및 가압류는 미배당이 발생합니다. 이는 매수인의 인수금액과는 별개이며, 권리 소멸 여부와 배당 순위를 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 장기초등학교 북측에 위치하며 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 장기역(김포골드라인)이 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역, 장기택지개발지구, 고도지구 등 지정 사항이 있습니다.
환금성. 고창마을(자연앤어울림)은 574세대이며 2009년 준공 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 말소기준권리와 배당순위를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인된 수준으로 시세 비교 후 응찰가를 결정해야 합니다.
명도 확인. 소유자 점유 여부와 현황을 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없는 할인형, 배당 구조는 확인”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 소멸 구조가 명확한 아파트입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 메리트가 있으나, 채권 총액이 매각가를 초과해 일부 후순위 채권 미배당 구조가 나타납니다. 권리상 안전성과 가격 매력을 갖춘 대신, 배당 흐름을 이해하고 입찰하는 것이 핵심입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 김포시 장기동 1629 한강신도시어울림 307동 15층1503호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34392
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-28 10:00
·별관 제122호 법정
물건
한강신도시어울림 307동 15층1503호
철근콘크리트구조 / 84.67㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 장기동 1629 한강신도시어울림 307동 15층1503호
2025-09-09 16:24
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본 발급받아 확인한 바, 소유자가 세대주로 등재되어 있었음. 안내문을 현관문에 부착해 두었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
