인천지방법원 2025타경34407. 부천시 원미구 원미동 해냄스토리 제1동 6층 608호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유동원은 2021.03.07. 매매를 원인으로 거래가액 294,000,000원에 취득했고, 임차인 공소이는 2021.03.10. 임대차계약, 2021.03.15. 확정일자, 2021.04.02. 주민등록, 2021.04.03. 점유개시를 갖췄습니다.
이 사건에서 가격표만 보면 감정가 298,000,000원에서 2회 유찰돼 146,020,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리는 2022.05.19. 부천시 압류이고, 임차인의 전입은 그보다 앞선 2021.04.02.입니다. 따라서 공소이는 대항력 있는 임차인이고, 매각대금에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 6층 608호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 6층 608호 |
| 사용승인 | 2020.04.09 |
| 소유자 | 유동원 (2021.03.07. 매매 · 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준은 2022.05.19. 부천시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 국 압류, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 공소이의 임대차는 주민등록 2021.04.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.05.10. 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서에는 “을구 1번 주택임차권등기는 전액변제되지 아니하면 말소되지 아니함”이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공소이 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.02 | 2021.03.15 | 294,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
공소이는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖췄습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,844,280원을 제외한 143,175,720원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정되며, 남는 150,824,280원은 매수인 인수 위험입니다.
③ 회차별 인수구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 150,824,280원 |
| 3회 유찰 시 | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 194,016,996원 |
| 4회 유찰 시 | 71,549,800원 | 69,861,904원 | 224,138,096원 |
표에서 보듯 매각가가 146,020,000원에서 102,214,000원, 71,549,800원으로 내려가도 임차인의 미배당 보증금은 150,824,280원에서 194,016,996원, 224,138,096원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 매수인 인수액 증가로 이동하는 구조입니다. 이 때문에 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 임차인 공소이 보증금 | 294,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 공소이 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 294,000,000원 중 143,175,720원이 배당되고 150,824,280원이 부족한 것으로 추정됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 13층이고 본건은 6층 608호입니다.
- 입지. 원미구청 북동측 인근으로, 주변은 동류형 업무시설과 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,385,000원/㎡, 토지면적 1,640.3㎡입니다.
- 건축물 주의. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 공개공지훼손/창고 관련 위반건축물 표기가 기재돼 있어 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 146,020,000원에 낙찰돼도 현재 추정 인수액은 150,824,280원입니다. 실질취득 판단은 보증금 294,000,000원 수준으로 해야 합니다.
- 임차권 전액변제 여부. 공소이의 주택임차권등기는 전액변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 관계인 확인. 임차인 공소이와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 공개공지훼손/창고 관련 표기의 현황, 시정명령과 이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 가격 메리트 판단은 현재 최저가가 아니라 실질취득 294,000,000원 수준을 주변 동일·유사 오피스텔 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.46억 낙찰”이 아니라 “2.94억 수준 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 146,020,000원이지만, 실제 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 294,000,000원입니다. 공소이는 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구, 주택임차권등기를 갖췄습니다. 현재 회차에서 보증금 전액이 배당되지 않아 150,824,280원이 남는 구조입니다.
3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%까지 떨어진 저가 경매”로 해석하면 안 됩니다. 실질취득은 보증금 294,000,000원 수준으로 보고, 그 금액이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 여기에 조세 압류와 위반건축물 표기까지 있어, 최저가 할인율만으로 접근하기에는 권리·가격 리스크가 큰 사건입니다.
