부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경34435 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 39.86㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

96,000,000원 9,600만 감정가 136,000,000원

감정가의 70% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 95,200,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

952만원

최저가의 10% · 9,520,000원

감정가 대비

▼ 29.4% 싸게 매수

감정가 1.36억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계는 복잡하지만 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 인수 위험 확인이 핵심인 다세대 물건입니다.

가격 최저가 95,200,000원은 최근 거래 145,000,000원의 65.7% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가 기준 약 9,520,000원
리스크 김종원 전입 2000.12.04로 대항력 있음·보증금 미상, 매각 전 확인 필요

한 줄 평 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 김종원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가

136,000,000원

다세대

최저가

95,200,000원

1회 유찰

최근 거래

145,000,000원

2022.02

임차 리스크

보증금 미상

대항력 있음

인천지방법원 2025타경34435. 부천시 소사구 괴안동 현대맨션9차 1층102호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2011년 설정된 국민은행 근저당권이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 앞선 전입을 가진 임차인이 존재해 권리분석의 핵심은 임차보증금 확인입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34435
소재지	경기도 부천시 소사구 괴안동 163-11 1층102호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택 이용
소유자	최민경
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 95,200,000원
신청채권 / 청구	주식회사 리드코프 · 34,774,306원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2011.05.17 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신아림 근저당, 국세 압류, 도모스종합건설·경기신용보증재단·신용보증기금·신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김종원은 2000.12.04 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
김종원	2000.12.04	有	미상	매수인 인수 가능성 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인은 낙찰가만으로 실질 취득가를 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 임차관계 확인이 우선입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격은 낮음

현대맨션9차빌라 최근 거래는 2022년 2월 44.08㎡ 기준 145,000,000원입니다. 최저매각가 95,200,000원은 최근 거래 대비 65.7% 수준입니다. 다만 대상 물건 면적과 거래 표본 면적은 동일하지 않습니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.02	44.08㎡	2	145,000,000원
평균	-	1건	145,000,000원

매각대금 배분

감정가 vs 거래가

최저가는 거래 대비 낮지만 임차 인수 여부에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

④ 예상 배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,113,600원
국민은행 근저당	63,600,000원	63,600,000원
도모스종합건설 가압류	16,170,000원	16,170,000원
경기신용보증재단 가압류	10,000,000원	10,000,000원
신아림 근저당	40,000,000원	3,316,400원
잔여	-	0원

✅ 권리상 소멸 구조 후순위 근저당·가압류는 매각으로 정리됩니다. 등기상 후순위 권리는 낙찰자가 부담하지 않습니다.

⛔ 입찰 전 확인사항 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 규모에 따라 실질취득액이 크게 변할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김종원 전입일은 2000.12.04로 대항력 있음. 보증금 확인이 최우선입니다.
실질취득액 계산. 낙찰가 외 임차인 인수 가능성을 반영해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
명도 계획. 임차관계 확인 후 인도 절차를 검토해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 하지만 임차인이 승부처”

이 물건은 최저매각가가 거래 사례 대비 낮아 가격 측면에서는 관심을 가질 수 있습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순 할인율만으로 평가할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 안전한 저가 매수로 보기 어렵습니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금이 변수다 — 부천 괴안동 현대맨션9차 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격은 낮음

④ 예상 배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 하지만 임차인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 3,600만원
2	2026-07-28	대기	9,520만원