부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34439 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 49.86㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

95,200,000원 9,520만 감정가 136,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-28

부천지원 10:00

입찰 보증금

952만원

최저가의 10% · 9,520,000원

실거래 대비

▼ 28.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.33억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 1.15억 중 약 2,191만원 인수 위험이 남는 물건입니다.

가격 최저가 95,200,000원은 최근 거래 180,000,000원의 52.9% 수준이나 실질취득은 인수액 포함 검토 필요
자금 입찰보증금 약 9,520,000원 · 예상 매수인 인수액 21,913,600원
리스크 김용택 대항력 임차인 존재. 보증금 미배당 부족분 인수 가능성

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 핵심은 대항력 임차인 인수 가능성입니다. 김용택 임차인은 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며, 배당 부족분 약 2,191만원을 매수인이 부담할 수 있습니다.

감정가 / 최저가

136,000,000원 / 95,200,000원

1회 유찰

실질취득 검토

117,113,600원

낙찰가+인수 예상

매수인 인수

21,913,600원

임차인 부족분

핵심지표

C등급 45점

권리 리스크 반영

인천지방법원 2025타경34439. 부천시 소사구 소사본동 신성탑스빌 1층101호 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원, 현재 최저매각가는 95,200,000원으로 1회 유찰 후 진행됩니다. 겉으로는 절반에 가까운 가격 하락처럼 보이지만, 이 사건은 임차인 권리 분석이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34439
소재지	경기도 부천시 소사구 소사본동 155-8 신성탑스빌 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 전유부분 용도 다세대주택
소유자	김만철
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 95,200,000원
청구액	74,469,743원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차인 권리가 핵심

말소기준권리 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김용택 임차인은 전입일 2024.12.03, 확정일자 2024.10.14로 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 우선변제권도 행사하여 배당요구를 했으나, 낙찰대금 부족으로 일부 보증금이 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김용택	115,000,000원	有	有	부족분 인수 가능
시보증	0원	有	有	보증기관 대위·승계

⛔ 가장 중요한 위험 김용택 임차인의 보증금 115,000,000원 중 배당 가능한 금액은 93,086,400원으로, 부족분 21,913,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 낮은 가격처럼 보여도 실질취득 기준 확인

동일 물건군 거래 데이터는 최근 1건이며 거래가는 180,000,000원입니다. 최저매각가 95,200,000원은 거래가 대비 52.9% 수준입니다. 다만 대항력 임차인 인수 가능성을 고려하면 단순 최저가 비교는 부족합니다.

최근 거래	2023.03 · 57.66㎡ · 180,000,000원
최근 평균	180,000,000원 (1건)
최저가 대비	52.9%
실질취득 예상	117,113,600원

배당분배 (현재 회차)

최저가 vs 실질취득 vs 거래

인수 위험을 반영하면 실제 취득비용은 최저가보다 높아집니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,113,600원
임차인 김용택 보증금	115,000,000원	93,086,400원
경기신용보증재단 가압류	34,241,657원	0원
주식회사오케이저축은행 가압류	72,896,877원	0원
오정농업협동조합 가압류	33,393,843원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 임차인 보증금 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
입찰가 기준. 최저가만 보고 판단하지 말고 예상 인수액을 합산한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
현황 확인. 임차인 보증금 및 배당 관련 서류 원본 확인이 필요합니다.
소형 다세대 환금성. 최근 거래는 1건으로 거래량 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싼 가격 뒤의 인수 위험”

이 물건은 유찰로 가격은 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 임차인입니다. 대항력 있는 김용택 임차인의 보증금 부족분 약 2,191만원을 고려하면 단순히 9,520만원짜리 물건으로 보기 어렵습니다. 낙찰 전 반드시 임차인 배당과 인수 범위를 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

낮아진 최저가보다 중요한 것 — 대항력 임차인 인수 위험

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 권리가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

③ 시세 비교 — 낮은 가격처럼 보여도 실질취득 기준 확인

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싼 가격 뒤의 인수 위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 3,600만원
2	2026-07-28	매각	-