최근 시세 대비 최저가는 낮지만 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 가장임차인 가능성 확인 필요로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 실거래 평균 478,041,666원 대비 최저가는 63.7% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 대항력 있는 임차인 박주영의 보증금이 미상이라 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.
감정가
435,000,000원
아파트
최저가
304,500,000원
1회 유찰
실거래 평균
478,041,666원
최근 12건
핵심 리스크
임차인 확인
대항력·보증금 미상
인천지방법원 2025타경34495. 김포 한강신도시 내 한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 103호 아파트입니다. 감정가는 4.35억, 현재 최저가는 3.045억으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 권리의 핵심은 가격이 아니라 임차인 박주영의 대항력 여부와 보증금 규모입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34495 (강제경매)
소재지
경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 1층103호
물건종류
아파트
소유자
박내랑
감정가 / 최저가
435,000,000원 / 304,500,000원
신청채권자 / 청구
박주영 / 380,000,000원
매각기일
2026.07.28
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필요
임차인
전입
대항력
우선변제
승계
박주영
2022.03.30
있음
확인 필요
가능성 검토
⚠️ 임차 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서와 관련 자료 확인이 필요합니다. 또한 임차인 박주영은 경매 신청채권자와 동일 인물로, 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 매력 구간
한강신도시운양KCC스위첸 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 478,041,666원입니다. 최저매각가 304,500,000원은 최근 평균 대비 63.7% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
84.37㎡
4
454,000,000원
2026.08
84.37㎡
17
478,000,000원
2026.07
84.97㎡
11
449,500,000원
2026.07
84.96㎡
20
478,000,000원
2026.05
84.96㎡
17
500,000,000원
평균
-
12건
478,041,666원
매각대금 배분 (최저가 304,500,000원)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
④ 예상 배당 흐름
항목
배당액
집행비용
5,063,000원
나이스이지론대부 근저당
42,000,000원
우리금융캐피탈 가압류
11,283,488원
SBI저축은행 가압류
40,981,137원
에프에이모스트 가압류
38,773,008원
박주영 경매개시결정
166,399,367원
✅ 가격 관점 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 크게 낮아 가격 경쟁력은 있습니다.
⛔ 입찰 전 확인 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 보증금 규모에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 보증금 확인. 박주영의 보증금 및 배당관계를 반드시 확인하세요.
가장임차인 여부 검토. 임차인이 신청채권자와 동일하므로 관계 확인이 필요합니다.
권리 확인. 2022년 나이스이지론대부 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다.
시세 확인. 최근 12개월 평균 478,041,666원 대비 가격 메리트가 있으나 인수 위험과 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차 확인이 먼저”
이 물건은 김포 한강신도시 내 준신축 대단지 아파트로 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 다만 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 권리는 대부분 정리되지만, 최종 판단은 임차보증금 확인 이후 내려야 합니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 1층103호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34495
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-28 10:00
·별관 제122호 법정
물건
한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 1층103호
철근콘크리트구조 84.96㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 113동 1층103호
2025-09-26 14:05
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 다만, 전입세대확인서(동거인포함) 및 주민등록표등본을 발급받아 확인한 바, 소유자 아닌 사람(채권자)이 세대주로 등재되어 있어 이 세대주를 임차인으로 보고함. 안내문을 현관문에 부착해 두었음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
