인천지방법원 2025타경34528. 김포시 장기동 2025-3, 태장로 780 소재 14층 건물 중 13층 1308호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사성안이엔지이며, 2020.03.20 공유자 전원 지분을 이전받을 당시 거래가액은 93,700,000원이었습니다. 이후 하나은행 근저당권 84,000,000원이 설정됐지만 2024.05.22 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2022.03.02 해제돼 이미 말소됐습니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.09.17 주식회사 케어힐의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.09.15 정경순, 2024.05.01 이충열의 전입입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 13층 1308호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 780 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 14층 중 13층 1308호 |
| 소유자 | 주식회사성안이엔지 · 2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 93,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케어힐 / 2,250,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.09.17 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
초기의 신탁등기와 하나은행 근저당, 국민건강보험공단 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 그래서 등기부만 보면 현재 경매개시결정이 말소기준이 되는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명이 확인되는 순간 분석의 중심은 등기부에서 임대차관계로 이동합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경순 | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이충열 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
이충열은 2025.11.17 배당요구를 한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 정경순 역시 전입은 확인되나 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 두 사람 모두 우선변제 범위와 매수인 승계액을 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 감정가 대비 숫자일 뿐
감정가 97,000,000원인 물건이 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,530,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정은 33,270,999원, 그 다음은 23,289,699원입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 최저가 자체가 실질취득액이 아니라는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 남는다면 그 금액은 낙찰가 외의 매수인 부담이 될 수 있습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지하고, 임차인 보증금 확인 후에야 가격 판단을 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,255,540원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 케어힐 | 2,250,000,000원 | 46,274,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 주식회사 케어힐 청구액 2,250,000,000원 중 46,274,460원이 배당되고 2,203,725,540원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 1308호입니다.
- 주위환경. 경기김포경찰서 북서측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 접근성. 남동측·북서측으로 도로에 접하고 남서측으로 공공보행통로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금 판단. 오피스텔인 만큼 현재 최저가 비율만으로 환금성을 평가하지 말고, 실제 임대차관계와 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정경순 임대차 확인. 2021.09.15 전입의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이충열 임대차 확인. 2024.05.01 전입 및 2025.11.17 배당요구가 확인되므로 보증금·확정일자와 실제 배당 가능액을 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격평가 금지. 실질취득액은 47,530,000원에 실제 승계되는 보증금을 더한 금액입니다.
- 실거래 대조. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정하지 마세요.
- 유찰 숫자 오해 금지. 감정가 49%는 감정가 대비 비율일 뿐, 시장가 대비 할인율이나 총취득비용 할인율이 아닙니다.
- 배당표 재계산. 임차인 보증금·확정일자와 조세·최우선변제 관계가 확인되면 배당순위 및 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 첫인상은 감정가 97,000,000원에서 2회 유찰돼 47,530,000원까지 내려온 가격입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 정경순과 이충열, 실제 임차인 2명이 모두 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 가능하지만 현재 자료만으로 확정할 수 없으며, 우선변제 범위와 매수인 승계액도 미상입니다.
따라서 이 사건의 실질취득액은 단순한 47,530,000원이 아니라 47,530,000원 + 확인 후 승계되는 임차보증금입니다. 실거래 비교자료도 없어 시장가 대비 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 낮은 최저가는 확인됐지만, 낮은 총취득비용은 확인되지 않았습니다. 임차인 2명의 보증금과 대항력·배당관계가 확정되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.
