66,640,000원
인천지방법원 2025타경34555. 부천시 오정구 고강동 세화빌라 2동 301호, 전용면적 비교 기준 34.93㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김지은은 2022.05.31. 확정일자, 2022.06.17. 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 현재 최저가를 기준으로 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 떠안게 됩니다.
특히 매각물건명세서에는 을구 13번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 66,640,000원에서 집행비용 1,599,520원을 먼저 반영하면 김지은에게 65,040,480원이 배당되고, 보증금 중 99,959,520원이 남습니다. 그래서 숫자상 낙찰가는 66,640,000원이지만 실제 경제적 취득부담은 166,599,520원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34555 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 338-19 세화빌라 2 3층 301호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 역곡로 435 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2001.08.11 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 · 2020.04.30. 매매, 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,318,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준은 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 부천시 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 김지은의 임차권입니다. 김지은은 2022.06.17. 전입·점유했고 확정일자도 2022.05.31.로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음입니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 확정 2022.05.31 · 배당요구 2024.06.20 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 장양배 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원준 | 2024.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 62.6%가 아니라 실질취득 156.4%
세화빌라2동의 제공된 최근 거래는 2건이며, 최근 거래 평균은 106,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 단순히 최저가 66,640,000원만 비교하면 최근 거래 평균의 62.6%로 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미를 왜곡합니다. 미배당 보증금을 합친 실질취득가가 166,599,520원이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 35.56㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 34.93㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 평균 | 34.93㎡ 기준 | 2건 | 106,500,000원 |
현재 실질취득가 166,599,520원은 최근 거래 평균 106,500,000원의 156.4%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 56,599,520원 높습니다. 감정가 136,000,000원보다도 30,599,520원 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “2회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 99,959,520원 | 166,599,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 119,591,664원 | 166,239,664원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 133,334,166원 | 165,987,765원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 165,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 184,318,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용과 김지은의 우선변제 배당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김지은 보증금 부족분은 99,959,520원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 배당이 없는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주도서관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인은 2001.08.11.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 284.3㎡, 공시지가 2,069,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 거래표본. 세화빌라2동은 16세대이고 제공된 최근 거래는 2건입니다. 최근 거래 평균은 106,500,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 66,640,000원이 아니라 현재 인수액 99,959,520원을 합친 166,599,520원을 실제 취득부담으로 비교해야 합니다.
- 김지은 보증금 확인. 보증금 165,000,000원, 전입 2022.06.17, 확정일자 2022.05.31, 배당요구 2024.06.20의 선순위 임차인입니다.
- 임차권등기 조건 확인. 을구 13번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커져 실질취득가는 166,239,664원·165,987,765원 수준입니다.
- 후순위 점유자 확인. 장양배·최원준은 2024.11.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부현황은 탐문조사와 건축물현황도 및 통상적인 이용상태를 참고했습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “166,599,520원 실질취득”을 보라
이 사건은 표면상 감정가 136,000,000원에서 두 번 유찰돼 66,640,000원까지 떨어진 다세대주택입니다. 그러나 김지은의 보증금 165,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 매각대금으로 전액 변제되지 않습니다. 그 결과 매수인이 떠안을 금액은 99,959,520원, 실질취득가는 166,599,520원입니다.
최근 거래 평균 106,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 보면 현재 실질취득가는 명백히 시세 이상입니다. 게다가 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 전환돼 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 비싼 구조이며, 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 투자 매력은 낮게 평가해야 합니다.
