인천지방법원 2025타경34573. 부천시 원미구 도당동 부천테크노월드 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 제4층 제404호입니다. 사용승인은 2004.08.09.입니다. 현재 소유자는 장경자이며, 2007.07.16. 매매를 원인으로 2007.07.27. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 436,401,000원입니다.
현재 경매를 움직이는 핵심 권리는 2017.08.14. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원, 채무자는 장경자입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 기술보증기금·롯데카드·KB국민카드 가압류와 국·부천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권들과 다수 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 163-15 부천테크노월드 4층 404호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 도약로 287 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 아파트형공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 제4층 제404호 · 사용승인 2004.08.09. |
| 소유자 | 장경자 · 2007.07.27. 소유권이전 · 거래가액 436,401,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 351,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 505,933,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 기준이 되는 권리는 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 2017.08.14. 설정됐고 채권최고액은 540,000,000원입니다. 2022.10.25. 기술보증기금 가압류 63,750,000원, 2024.02.05. 롯데카드 가압류 16,689,472원, 2024.04.02. KB국민카드 가압류 19,342,779원 등은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 감정가 할인만으로 판단 금지
감정가는 718,000,000원, 현재 최저매각가는 351,820,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 246,273,999원, 4회 유찰 시 172,391,799원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 351,820,000원 | 346,094,520원 | 293,687,731원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 246,273,999원 | 242,026,163원 | 397,756,088원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 172,391,799원 | 169,178,314원 | 470,603,937원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 293,687,731원 → 397,756,088원 → 470,603,937원으로 커집니다. 신청채권의 현재 회차 예상 배당도 346,094,520원으로 청구금액 505,933,541원을 충족하지 못합니다. 다만 미배당이 늘어난다는 사실과 매수인의 인수액은 별개이며, 각 회차에서 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,725,480원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 540,000,000원 | 346,094,520원 |
| 3. 갑구 25번 가압류 · 기술보증기금 | 63,750,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 27번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,689,472원 | 0원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,342,779원 | 0원 |
| 6. 갑구 30-1번 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 5,725,480원을 제외한 346,094,520원이 중소기업은행에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 채권액 639,782,251원 중 346,094,520원이 배당되고 293,687,731원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천대우테크노파크 서측 인근에 위치하며, 아파트형공장과 중·소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트형공장으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·화재경보·탐지설비와 화물용승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m, 서측 및 북측으로 폭 약 8m·6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접토지와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형 토지로 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역·항공표면·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.14. 을구 4번 중소기업은행 근저당권 540,000,000원을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 최종 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 입찰 전 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중입니다. 실제 활용계획과 맞는 물건인지 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 351,820,000원은 감정가의 49%지만, 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 저평가를 단정하지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당은 293,687,731원이며 중소기업은행도 청구금액 전액을 회수하지 못하는 구조입니다. 다만 이 부족액은 예상 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사, 등기사항전부증명서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격 검증’이 승부처
이 물건은 2017.08.14. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다.
그러나 현재 최저가가 351,820,000원, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 충분하다고 결론내리기는 어렵습니다. 본건은 아파트형공장으로 이용되고, 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로”입니다. 입찰의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 점유와 아파트형공장으로서의 사용·매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
