인천지방법원 2025타경34591. 부천시 소사구 심곡본동 예인쉐르빌 1동 401호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자 문병웅은 2019년 11월 7일 매매를 원인으로 거래가액 269,000,000원에 취득했고, 같은 달 구영모의 임대차가 시작됐습니다. 임대차계약일은 2019년 11월 4일, 확정일자는 2019년 11월 5일, 점유개시는 2019년 11월 15일, 주민등록일자는 2019년 11월 18일입니다. 이후 2022년 2월 7일 구영모의 가압류 269,000,000원이 등기되며 이 권리가 말소기준이 됩니다.
핵심은 임차인의 전입·점유가 말소기준인 2022년 2월 7일보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023년 12월 26일이지만, 그 등기에 적힌 원래 점유·주민등록·확정일자를 기준으로 보면 구영모는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기가 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 687-6 예인쉐르빌주건축물 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 대상 면적 31.44㎡ |
| 소유자 | 문병웅 (2019.11.07 매매 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 249,917,130원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.07 갑구 5번 가압류 · 구영모 · 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2019년 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다. 경매에서 기준이 되는 것은 2022년 2월 7일 갑구 5번 구영모 가압류이고, 그 뒤의 국세 압류·부천시 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 구영모 임차인은 이 기준보다 앞선 2019년 11월부터 점유와 주민등록을 갖췄으므로 별도입니다. 후순위 등기가 소멸한다고 해서 임차보증금까지 사라지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구영모 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 | 2019.11.18 / 2019.11.05 | 269,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
구영모는 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023년 12월 26일입니다. 현재 최저가 115,640,000원을 매각가로 가정한 배당 추정에서는 집행비용 2,418,960원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 113,221,040원이 배당되고, 155,778,960원이 미배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 이 부족분이 매수인 인수 위험의 핵심입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 269,000,000원
이 사건에서 가장 위험한 착시는 “감정가 236,000,000원짜리를 115,640,000원에 산다”는 계산입니다. 구영모의 대항력 있는 보증금은 269,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 이런 인수형에서는 입찰가가 더 내려가면 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 269,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당 추정상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,640,000원 | 155,778,960원 | 최저가는 낮지만 보증금 미배당이 큼 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 189,909,064원 | 입찰가 하락만큼 인수 위험 증가 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 213,756,345원 | 낮은 최저가가 총부담 감소로 직결되지 않음 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
예인쉐르빌 실거래 전체 평균은 306,800,000원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 287,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 285,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -7.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.33㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 49.33㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.05 | 47.05㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.10 | 65.33㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 46.68㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.01 | 51.29㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.10 | 49.33㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2021.10 | 47.05㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.09 | 61.00㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 46.35㎡ | 5 | 312,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.33㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
실질취득 약 269,000,000원은 금액만 놓고 보면 최근 12개월 평균 287,500,000원의 약 93.6%, 최신 거래 285,000,000원의 약 94.4%입니다. 그러나 여기서 곧바로 “시세보다 5~6% 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 본건 대상 면적은 31.44㎡인데 최근 12개월 두 거래는 모두 49.33㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대 거래금액만 비교해 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 구영모 보증금(우선변제) | 269,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 가압류 · 구영모 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 249,917,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 배당 추정상 임차보증금 부족분은 155,778,960원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·배당순위 등에 따라 달라질 수 있으나, 가격 판단에서는 대항력 보증금 269,000,000원을 기준으로 실질취득을 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층이며 사용승인일은 2019.03.29입니다.
- 입지. 부천남초등학교 남동측 인근으로 다세대·단독주택과 도로변 근린상가 등이 섞인 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 북측 부천역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 3필 일단지의 부정형 평지이며 동측 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.01이므로 당시 적용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 본건 1동 건물은 위반건축물로 등재돼 있으나 감정자료와 명세서상 해당 위반은 1동 501호에 관한 것으로 시정계고 중이며, 본건 401호 자체의 위반으로 특정돼 있지는 않습니다.
- 환금성. 예인쉐르빌은 15세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 최근 거래가격도 과거 대비 -7.7% 하락해 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 115,640,000원을 매입가격으로 잡지 말고, 대항력 보증금 269,000,000원을 중심으로 총부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 구영모 원본 확인. 가압류 채권자와 임차인이 동일인이고 보증금과 현 소유자의 취득 거래가액도 269,000,000원으로 같으므로 임대차계약서·전입·점유·배당요구·임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
- 명세서의 인수문구 재확인. 을구 1번 주택임차권등기가 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는다는 내용을 매각기일 직전 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 3회·4회 유찰 착시 경계. 최저가가 80,948,000원·56,663,600원까지 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘기 때문에 실질취득 비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 실거래 면적 대조. 최근 12개월 거래 2건은 모두 49.33㎡이고 본건 대상 면적은 31.44㎡입니다. 절대 거래금액만으로 저평가를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -7.7% 하락하고 있으므로 전체 평균 306,800,000원보다 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 285,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 위반사항이 501호에 해당한다는 설명과 실제 건축물대장 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “269,000,000원 인수형”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 236,000,000원에서 두 번 유찰돼 115,640,000원까지 내려온 큰 폭 할인물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 성격이 완전히 달라집니다. 구영모의 보증금은 269,000,000원이고 점유·전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 갖췄으며, 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시합니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득은 약 269,000,000원을 기준으로 고정해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 평균 287,500,000원과 최신 285,000,000원보다 절대금액은 낮지만, 그 두 거래는 49.33㎡이고 본건 대상 면적은 31.44㎡입니다. 게다가 최근 거래 추세도 -7.7%입니다. “최저가가 시세의 40.2%니까 싸다”는 해석은 금물입니다. 여기에 동일인이 임차인과 말소기준 가압류 채권자로 등장하는 특이점, 2회 유찰, 15세대 규모와 낮은 경매 환금성 지표까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 최저가는 싸 보이지만, 권리까지 합친 가격 메리트는 확인되지 않았다입니다.
