인천지방법원 2025타경34601. 부천시 원미구 원미동 비에이치펠리스 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 303,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 148,470,000원입니다. 소유자는 정소영이며, 2020.09.15. 370,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 302,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 부천시 압류, 정현섭 소유권이전청구권가등기, 서서울신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유·임차인 정현섭·김지효·김지우의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 등기와 임차관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 42-2 비에이치펠리스 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 조마루로411번길 25(원미동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 정소영 (2020.09.15. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 148,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 243,693,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.09.15. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 302,400,000원입니다. 2024.02.05. 부천시 압류는 2024.04.19. 해제됐고, 이후 2024.08.07. 부천시 압류, 2024.08.12. 정현섭 가등기, 2024.11.14. 서서울신용협동조합 가압류 100,000,000원, 2025.05.07. 부천시 압류 및 2025.09.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인·점유관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현섭 | 2020.09.22 | 미상 | 2026.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지효 | 2020.09.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지우 | 2020.09.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차·점유관계는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2020.09.22.로, 말소기준인 2020.09.15. 농협은행주식회사 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 148,470,000원으로 감정가 303,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 103,929,000원(감정가 34%), 그다음은 72,750,300원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서 확인할 수 있는 동일·인근 오피스텔 실거래 비교값이 없으므로, 유찰률만 근거로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,580원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 302,400,000원 | 145,591,420원 |
| 3. 가압류 · 서서울신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 402,400,000원 중 예상 배당액은 145,591,420원, 미배당은 256,808,580원입니다. 농협은행주식회사도 신청채권 243,693,132원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 3층 303호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 원미중학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설·공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,049,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 정현섭이 신고한 공사대금 45,000,000원의 계약·공사내역·대금지급자료와 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정현섭·김지효·김지우의 전입일은 모두 2020.09.22.이지만, 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.08.12. 정현섭 명의 갑구 10번 가등기의 원인과 성격을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시 압류 이력이 있고 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 오피스텔 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 유치권 관련 제출문서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2020.09.15. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 3명의 전입일도 2020.09.22.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 가등기권자이면서 조사상 점유·임차인인 정현섭이 2026.08.12. 45,000,000원의 공사대금 유치권을 신고했고, 매각물건명세서도 그 성립 여부를 불분명하다고 기재했습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 평가하기보다, 유치권 성립 여부와 실제 점유관계를 먼저 확인하는 사건입니다. 등기상 인수는 0원이지만, 실무 리스크까지 0원인 물건으로 단정할 수는 없습니다.
