수원지방법원 2023타경52018. 평택시 포승읍 더스위트하버 10층 1027호, 원룸형아파트로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 상당히 강렬합니다. 감정가 98,000,000원이 11회 유찰돼 최저매각가가 1,937,607원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 문정현은 2022.01.27 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.05.09 압류보다 앞섭니다. 따라서 경매에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 부담합니다.
현 회차 배당표상 임차보증금 100,000,000원 가운데 1,502,730원만 배당되고 98,497,270원이 미배당됩니다. 최저가가 더 낮아진다고 경제적 취득비용이 함께 떨어지는 구조도 아닙니다. 12회 유찰 시 매각가는 1,356,324원으로 내려가지만 인수액은 99,068,090원으로 늘고, 13회 유찰 시 매각가는 949,426원으로 내려가는 대신 인수액은 99,467,664원으로 다시 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동해 실질취득가는 보증금 약 1억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 평택항로184번길 3-40, 10층1027호 (더스위트하버) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 원룸형아파트 · 18층 건물 내 10층 1027호 |
| 면적 | 39.58㎡ |
| 소유자 | 윤경석 (2021.11.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 1,937,607원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 106,172,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문정현 | 1027호 전부 | 2022.01.27 / 2022.01.13 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
문정현은 임대차계약일 2021.12.20, 확정일자 2022.01.13, 전입·점유 2022.01.27로 확인됩니다. 말소기준권리인 국의 압류는 2022.05.09이므로 전입·점유가 선행합니다. 배당요구도 2024.01.29 이루어졌으나, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 임차권등기의 미변제 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 2%가 아니라 ‘실질 1억원’을 봐야 한다
더스위트하버의 거래 자료는 12건이며 전체 평균은 90,316,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 92,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 7.6% 높은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 90,316,666원만 기준으로 가격을 판단하는 것보다 최근 96,000,000원과 최신 92,000,000원을 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 41.2㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 41.2㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 39.42㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 41.2㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.05 | 39.42㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 10 | 86,900,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 6 | 86,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 96,000,000원 |
표면상 최저가 1,937,607원은 최근 12개월 평균의 2.0%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 보증금 100,000,000원의 미배당분을 인수해야 하므로 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균 96,000,000원과 비교하면 약 104.2%이고, 최신 거래 92,000,000원보다도 약 108.7% 수준입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,937,607원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 434,877원 |
| 1. 임차인 문정현 보증금 | 100,000,000원 | 1,502,730원 |
| 2. 경매개시결정 · 문정현 | 106,172,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 100,000,000원 가운데 1,502,730원이 배당되고 98,497,270원이 남습니다. 이 미배당 잔액은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 만호리 신당근린공원 북서측 근거리에 위치하며, 공동주택·업무시설·근린생활시설과 중·소규모 공장이 밀집한 국가산업단지 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 8~9분 거리에 서해안고속도로 서평택I.C가 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 원룸형아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 10층 1027호입니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 화재경보, 급·배수, 출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·국가산업단지·지원시설구역이며, 공시지가 1,196,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 더스위트하버는 299세대, 2017.04.05 준공 단지입니다. 실거래는 80,000,000원~115,000,000원 범위에 있으나 단지 경매 평균 유찰 7.3회, 매각률 8.0%가 확인돼 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 1,937,607원만 입찰비용으로 보지 말고 미배당 보증금 98,497,270원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 점검. 12회 유찰 시 최저가 1,356,324원·인수 99,068,090원, 13회 유찰 시 최저가 949,426원·인수 99,467,664원으로 낙찰가 하락과 인수액 증가가 동시에 나타납니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 문정현과 강제경매 신청채권자 문정현이 동일하게 표시되므로 임대차계약·채권원인·배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 을구 순위 1번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “193만원 낙찰”이 아니라 “약 1억원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 98,000,000원이 1,937,607원까지 떨어졌으니 압도적으로 싸다고 보는 것입니다. 문정현의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 100,000,000원 가운데 현 회차 미배당액 98,497,270원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 약 1억원 수준으로 봐야 합니다.
그 약 1억원은 최근 12개월 평균 96,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 이미 11회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 7.3회입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조이므로 가격 메리트가 새로 생기기 어렵습니다. 표면 가격은 극저가, 실질 가격은 최근 시세 이상. 이 차이를 정확히 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 결론입니다.
