수원지방법원 2024타경2713. 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층 111-2호 오피스텔입니다. 감정가는 305,000,000원이지만 9회 유찰된 현재 최저매각가는 12,307,766원입니다. 등기상 소유자는 주식회사백두전설이며, 2018.01.10 소유권이전 당시 거래가액은 317,125,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2019.12.24 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2023년 압류들과 2024.06.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 극히 일부까지 내려왔다”는 사실만으로 접근하기 어렵습니다. 감정평가서상 이용상태는 사무실 집기 등이 보관되어 있음이고, 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 명세는 없지만 실제 임대차 여부가 확인되지 않았으므로, 점유자가 존재한다면 대항력 여부도 현 단계에서 단정할 수 없습니다. 경매시 점유자·전입·사업자등록·임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 쇼핑로 64, 1층111-2호 (신장동,화신노블레스5차) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 22.08㎡ · 1층 111-2호 |
| 감정 이용상태 | 사무실 집기 등이 보관되어 있음 |
| 소유자 | 주식회사백두전설 · 2018.01.10 소유권이전 · 거래가액 317,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 12,307,766원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 141,796,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2019.12.24 압류가 기준
2017.02.17 세종중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 2019.12.24 국민건강보험공단 압류가 현재 분석상 말소기준권리입니다. 이후 2023.01.16 국민건강보험공단 압류, 2023.04.27 광진구 압류, 2023.05.01 국 압류 및 2024.06.13 세종중앙신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임대차 — “없음”보다 “미상”에 가깝다
확인된 임차인 명세는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 사무실 집기 등이 보관되어 있음이라고 적혀 있고, 기타 참고사항에는 임대관계는 미상이라고 명시돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 있는 경우 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록 등 대항력 판단 자료가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보고 현장 및 원본 자료를 재확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 표본이 다르다
화신노블레스5차의 제공 실거래 12건 평균은 231,250,000원이고, 최근 12개월 거래는 1건으로 175,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.01의 175,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -26.0%로 내려온 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2023.12 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 69.28㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 76.74㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 76.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 76.8㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 76.72㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 76.72㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 76.35㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 231,250,000원 |
하지만 대상 호실의 면적은 22.08㎡인 반면 실거래 표본은 69.28㎡~76.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 12,307,766원이 최근 12개월 평균 175,000,000원의 7.0%라는 계산만으로 “시세보다 싸다”라고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 거래들은 시장 방향을 참고하는 자료일 뿐, 대상 호실의 직접 비교시세로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,307,766원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 621,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,686,226원 |
제공 배당계산에서는 현재 회차 매각가 12,307,766원에서 집행비용 621,540원을 제외한 11,686,226원이 소유자 교부로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 9회에서 11회 유찰
| 회차 | 최저매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 12,307,766원 | 11,686,226원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 8,615,436원 | 8,060,358원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 6,030,805원 | 5,522,251원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.5회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 현재 물건은 이미 9회 유찰됐으므로, 낮은 최저가 그 자체보다 왜 시장에서 반복적으로 소화되지 않았는지를 확인하는 작업이 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 중앙시장 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·숙박업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 업무시설(오피스텔), 공동주택(연립주택), 근린생활시설 건물의 1층 111-2호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,340,000원/㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화신노블레스5차는 29세대이며, 제공 경매 통계상 평균 유찰 6.5회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 사무실 집기 등이 보관돼 있고 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 실제 점유자가 있다면 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록 등 대항력 판단 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 직접비교 금지. 대상 22.08㎡와 실거래 표본 69.28㎡~76.86㎡가 일치하지 않으므로 제공 거래가를 그대로 대상 호실 시세로 적용하지 않아야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 9회 유찰과 단지 평균 유찰 6.5회가 나타내는 환금성·수요 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4%까지 떨어졌다는 사실보다, 왜 9번 유찰됐는지가 중요하다”
감정가 305,000,000원에서 최저매각가 12,307,766원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 대상 호실은 22.08㎡인 반면 제공 실거래는 69.28㎡~76.86㎡로 면적이 맞지 않고, 최신 거래는 175,000,000원, 최근 추세는 -26.0%입니다. 여기에 9회 유찰, 임대관계 미상, 공매공고, 세금 압류가 함께 있습니다.
따라서 이 물건은 단순한 “초저가 오피스텔”로 보기보다, 등기상 인수는 0원이나 실제 점유·공매·세금·환금성을 반드시 다시 확인해야 하는 고유찰 물건으로 보는 편이 맞습니다. 가격 숫자는 매우 낮지만, 그 숫자 하나만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.
