수원지방법원 2024타경4344. 평택 고덕의 프리미엄원희캐슬고덕신도시 5층 516호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 중 5층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 박종성이며, 말소기준은 2020년 8월 21일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 288,000,000원입니다. 이후 2024년 9월 23일 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 가격 하락폭입니다. 감정가 349,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,059,501원입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 감정가 대비 할인율보다 실제 사용수요·임대수요·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320, 5층516호 (프리미엄원희캐슬고덕신도시) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 중 제5층 제516호 · 사용승인일 2020.06.16. |
| 소유자 | 박종성 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 41,059,501원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 251,449,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 지식산업센터로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.21. 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 12%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 41,059,501원은 감정가 349,000,000원의 11.76%입니다. 6회 유찰 뒤의 가격만 보면 낙폭은 크지만, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 41,059,501원 | 11.76% | 248,079,570원 |
| 7회 유찰 시 | 28,741,650원 | 8.24% | 260,175,700원 |
| 8회 유찰 시 | 20,119,155원 | 5.76% | 268,642,990원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,059,501원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,139,071원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 39,920,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,059,501원 가정 시 집행비용 1,139,071원을 제외한 39,920,430원이 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 248,079,570원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지 이용상황도 업무용입니다.
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동 행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·공동주택·다가구주택 등이 혼재한 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지·평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 5,619.3㎡, 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.06.16.이고, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 감정가의 11.76%까지 내려왔지만 실제 매매 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 지식산업센터의 수요·임대·재매각 어려움과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실제 사용·점유 확인. 매각물건명세서상 지식산업센터로 이용 중이고 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계와 사용주체를 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항을 실제 취득·이용 계획과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 경매개시결정, 매각물건명세서 및 현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 12%”보다 중요한 것은 출구다
이 물건의 등기상 구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준인 주식회사우리은행 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격의 해석과 환금성입니다. 감정가 349,000,000원짜리 물건이 6회 유찰되어 41,059,501원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없는 상태에서 할인율만으로 매수 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 실제 이용이 공장(지식산업센터)인 만큼, 현재 가격에 살 수 있느냐보다 나중에 누가 다시 살 것인가가 이 사건의 핵심입니다.
