수원지방법원 2024타경5132. 평택 비전동 ‘평택가로수길센트럴돔’ 1층 1043호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.08.07. 하나은행 근저당권 360,000,000원이고, 이후 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 농협은행 가압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 김경업 씨로 보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원이며 전입일은 2022.08.04.입니다. 말소기준일 2019.08.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5132 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1043호 (비전동,평택가로수길센트럴돔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 윤여진 · 2019.08.07. 소유권이전 · 거래가액 458,110,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 53,695,003원 (7회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 264,880,683원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현황 특이사항 | 제1042호와 벽체 구분없이 하나의 호실로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경업 | 1043호 36.0000제곱미터 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김경업 씨의 전입일은 2022.08.04.로 말소기준권리인 2019.08.07. 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차인이 실제 배당에 참여하는지 여부는 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 8.24%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 53,695,003원으로 감정가 652,000,000원의 8.24%입니다. 숫자만 보면 하락폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 봐야 할 것은 7회 유찰이라는 시장 반응입니다. 현재 회차에서 낙찰되지 않으면 제시된 다음 시나리오의 최저가는 37,586,502원, 그 다음은 26,310,551원까지 낮아집니다. 반복 유찰은 권리 문제와 별개로 해당 물건의 수요·환금성·이용상태에 대한 보수적 검토가 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,695,003원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,366,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 52,328,493원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,415,601원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,088,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 389,503,645원 중 예상 배당액은 52,328,493원이고, 미배당액은 337,175,152원입니다. 신청채권자 하나은행 역시 청구액 264,880,683원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 배다리저수지 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이며, 일반철골구조·철골철근콘크리트구조 건물의 지상 1층 1043호입니다.
- 도로. 남측 및 서측은 광대로, 북측은 중로, 동측은 소로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 현황. 제1042호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이라는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1042호와의 경계 확인. 현황상 벽체 구분 없이 하나의 호실로 사용 중이므로 1043호의 실제 독립점유 범위와 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 임차인 명도. 김경업 씨는 대항력은 없지만 현재 점유관계가 확인되어 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 8.24%라는 할인율과 실제 시장가치는 다른 문제입니다. 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 상가의 임대료와 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 7회 유찰이라는 사실 자체를 수요 신호로 보고, 휴게음식점 용도의 임대수익·공실 가능성·상권을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현장을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리관계 자체보다 현황과 환금성이 더 중요한 사건입니다. 2019.08.07. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김경업 씨 역시 2022.08.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 감정가 652,000,000원이 7회 유찰 끝에 53,695,003원까지 내려온 사실을 곧바로 가격 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 제2종근린생활시설(휴게음식점)이라는 용도에 더해 1042호와 벽체 구분 없이 사용 중인 현황이 있습니다. 이 사건의 결론은 “권리는 비교적 정리되지만, 7회 유찰과 현황을 감안하면 시장가치 검증 없이는 보수적으로 봐야 한다”입니다.
