수원지방법원 2024타경5446. 평택시 청북읍 어연리 ‘평택스마트팩토리’ 2층 251호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현 소유자 박남희는 2022.07.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 367,776,800원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.19 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
핵심은 채권자의 큰 미배당과 매수인의 인수는 전혀 다른 문제라는 점입니다. 현재 최저매각가 36,824,137원을 기준으로 근저당 채권최고액 중 상당액이 배당되지 않지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 매수인이 그 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다. 권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 36,824,137원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 백봉길 3, 2층251호 (평택스마트팩토리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 2020.11.25 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상4층 중 2층 251호 |
| 소유자 | 박남희 (2022.07.14 소유권이전 · 거래가액 367,776,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 36,824,137원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 318,242,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수 0원
2020.12.30 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022.07.14 박남희 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당 360,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 11.76%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 36,824,137원으로 감정가 313,000,000원의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 직접 비교할 거래자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트로 치환하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 36,824,137원 | 35,761,303원 | 324,238,697원 |
| 7회 유찰 시 | 25,776,895원 | 24,912,911원 | 335,087,089원 |
| 8회 유찰 시 | 18,043,826원 | 17,319,037원 | 342,680,963원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 시나리오상 매각가는 25,776,895원, 두 번 더 진행되면 18,043,826원까지 낮아집니다. 반대로 근저당 채권최고액 기준 미배당은 324,238,697원에서 335,087,089원, 342,680,963원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,824,137원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,062,834원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 35,761,303원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,062,834원을 제외한 35,761,303원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 324,238,697원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 어연리 소재 평택어연한산일반산업단지 남측 인근입니다. 주변은 공장 및 근린생활시설을 위주로 형성된 지방도변 주상지대로 평가됐고 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 주변까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다. 다만 본건은 폭 2m 미만 복도 끝부분에 위치해 차량 접근이 난이한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 2020.11.25 사용승인된 철근콘크리트조 지하2층/지상4층 건물로, 공동 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·방송·CCTV·주차장·태양열발전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 13,532.4㎡, 공장용지·공업용이며 공시지가 636,200원/㎡입니다. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도에 이미 6회 유찰된 물건이므로, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 매수층과 사용수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 채권최고액 기준 324,238,697원이 미배당되더라도 제시된 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 11.76% 수준입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격 문제인지, 위치·호실 접근성·공장 수요·환금성 때문인지 확인하세요.
- 호실 접근성. 감정평가에는 본건이 폭 2m 미만 복도 끝부분에 위치하며 차량 접근이 어렵다고 기재돼 있습니다. 실제 물류·작업 동선에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 규제사항이 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 싼 물건”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 제시된 배당구조상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 36,824,137원은 감정가 313,000,000원의 11.76%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격 메리트로 바로 연결하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 이용상태가 공장(지식산업센터)이며 이미 6회 유찰됐습니다. 감정평가에는 임대관계 미상, 폭 2m 미만 복도 끝부분이라는 접근 조건도 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 말소형이지만, 가격·사용성·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
