수원지방법원 2025타경56661. 용인시 처인구 김량장동 아이홈 102동 202호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층이고 사용승인일은 2021.09.17입니다. 감정가 220,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다.
겉으로 보면 감정가 대비 절반 이하라 가격이 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차관계입니다. 김다운 관련 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 위험이 제거됐지만, 별도의 점유자 백영란이 2025.02.03 전입했고 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 실제로 부담할 총취득원가는 아직 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 21-2 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2021.09.17 |
| 소유자 | 박희복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 위험과 남은 위험을 분리해야 한다
등기 흐름상 2025.06.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞선 김다운의 임차권등기 경정은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리지만, 2026.04.16 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 김다운 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
② 임차관계 — 실제 입찰 전 가장 먼저 확인할 부분
| 이름 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백영란 | 2025.02.03 전입 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 · 금액 미상 |
| 김다운 | 임차권등기 · 확정일자 2022.04.11 | 등기상 235,000,000원 | 확약으로 포기 | 우선변제권만 주장 | 실질 인수 0원 |
김다운의 임차권은 최초 등기 당시 임차보증금 235,000,000원, 임대차계약일 2022.04.09, 주민등록일 2022.04.19, 점유개시일 2022.04.20, 확정일자 2022.12.13으로 기재됐고, 2024.09.03 경정으로 임대차계약일은 2022.03.04, 확정일자는 2022.04.11로 정정됐습니다. 다만 현재 매수인 입장에서는 이 금액 자체보다 2026.04.16 확약의 효력이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본과 인수액을 함께 봐야 한다
제공된 거래 비교자료의 단지명은 현진에버빌(101,102,103)이며, 거래면적은 54.11㎡·60.86㎡입니다. 대상 비교면적 45.8㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세로 보기에는 한계가 있습니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 54.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 54.11㎡ | 2 | 366,000,000원 |
| 2021.11 | 60.86㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 42.3%입니다. 전체 4건 평균 343,750,000원만 놓고 보면 31.4% 수준까지 내려오지만, 과거 2021년 고가 거래가 섞여 있어 전체 평균은 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래는 255,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -31.7%로 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 105,490,800원 |
| 미배당 | - | 129,509,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주택도시보증공사 청구 235,000,000원 중 105,490,800원이 배당되고 129,509,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 김다운 관련 미변제액은 2026.04.16 확약에 따라 매수인 인수로 연결되지 않는 것으로 처리합니다. 백영란의 보증금·배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미상액은 그대로 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 129,509,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 161,298,280원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 183,528,796원 |
유찰이 거듭되면 최저가는 75,460,000원, 52,822,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 숫자 역시 백영란의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄기 때문에 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 오히려 매수인 부담이 커질 수 있다는 점을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호, 사용승인일 2021.09.17. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 7미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·중점경관관리구역 등이 포함되며 공시지가는 995,100원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 비교자료상 29세대 규모이며 최근 12개월 거래표본은 1건입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -31.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백영란 보증금 확인이 최우선. 보증금·계약관계·배당요구·우선변제 여부를 확인해야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 김다운 확약 원본 대조. 2026.04.16 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 적용범위와 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 107,800,000원은 입찰 기준가격일 뿐이며 백영란 인수액이 존재하면 실제 취득원가는 더 높아집니다.
- 실거래 비교 한계. 최근 거래표본은 대상 비교면적 45.8㎡와 면적이 일치하지 않고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -31.7%이므로 과거 365,000,000원~389,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 다회유찰 이유 점검. 현재 2회 유찰, 비교자료상 평균 유찰 2.6회입니다. 권리·가격·환금성 가운데 어떤 요인이 응찰을 막고 있는지 원본 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 먼저 볼 숫자는 ‘미상 보증금’이다
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 220,000,000원에서 107,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 255,000,000원과 비교하면 42.3% 수준입니다. 그러나 낙찰가가 싸다고 곧바로 실질취득가도 싼 것은 아닙니다.
김다운의 235,000,000원 임차보증금은 2026.04.16 확약으로 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소가 약속돼 매수인 인수 위험이 실질적으로 해소됐습니다. 문제는 확약 밖의 백영란입니다. 2025.02.03 전입, 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “최저가는 크게 내려왔으나 실질취득가는 미확정”입니다.
최근 거래 추세도 -31.7%로 하락했고 비교표본은 면적이 일치하지 않으며 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 이미 2회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 백영란의 보증금과 배당관계를 확인해 인수액을 0원 또는 확정금액으로 만드는 것입니다. 그 확인 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
