수원지방법원 2025타경58127. 경기도 화성시 반송동 94 ‘스타즈호텔프리미어동탄’ 7층 711호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 현재 소유자는 정성희이고, 2020년 7월 30일 거래가액 183,310,000원으로 소유권이전 등기가 기재돼 있습니다. 말소기준은 2025년 4월 18일 주식회사밀포터의 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 2025년 9월 30일 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 예상배당표상 매수인 승계액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰되어 최저가는 74,480,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 94 스타즈호텔프리미어동탄 7층 711호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건 내 7층 711호 |
| 소유자 | 정성희 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 183,310,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 밀포터 / 140,360,881원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18 근저당권 · 주식회사밀포터 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역이 없어 대항력 임차인 보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025년 4월 18일 주식회사밀포터 근저당권이며, 2025년 9월 30일 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싼 물건’은 아니다
감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 74,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 숙박시설(호텔)로 이용 중이고 이미 2회 유찰되었습니다. 따라서 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 매수수요와 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사밀포터 | 150,000,000원 | 72,739,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,480,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 77,260,640원입니다. 신청채권자 청구액은 140,360,881원이고 예상배당은 72,739,360원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 학동초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·공원 등이 혼재하고 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 토지도 숙박시설(호텔)·근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 6,721,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 7층 711호이며 기본 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 숙박시설(호텔) 이용 물건이고 현재 회차까지 2회 유찰됐다는 사실 자체가 일반 주거용 물건과 다른 수요 구조를 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 숙박시설 711호의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이며 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트 전제를 두고 수익성·대출·환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 점유·운영관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 운영주체를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 오해 금지. 근저당권자의 미배당액 77,260,640원은 현재 배당 가정상 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 승계액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 52,136,000원, 4회 유찰 시 36,495,200원으로 내려가지만, 가격 하락 자체가 수요·환금성 문제를 해소하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2025년 4월 18일 주식회사밀포터 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없으며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 부담은 제한적입니다.
다만 투자 판단의 중심은 가격과 용도에 있습니다. 감정가 152,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 74,480,000원까지 내려왔지만, 숙박시설(호텔) 이용이라는 저환금성 요인과 2회 유찰 이력이 함께 존재합니다. 직접 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 단순하지만, 가격 검증과 환금성 검토가 필요한 사건입니다.
