수원지방법원 2024타경50781. 평택시 서정동 진영빌라(A동) 전용 45.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,411,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준이라 매우 싸 보이지만, 이 사건은 최저가가 투자비용을 뜻하지 않습니다. 을구 3번 임차권자 이정만은 전입 2021.10.22, 확정일자 2021.09.30, 보증금 110,000,000원으로 말소기준 2024.08.20보다 앞서고, 배당요구도 했습니다. 현 회차 예상배당 25,535,602원을 제외한 84,464,398원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
핵심은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우의 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당받는 금액이 줄고 인수되는 미배당액이 늘어나므로, 매수인의 실질취득비용은 결국 보증금 110,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 실제로 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 이정만 인수액은 각각 89,651,518원, 93,801,215원으로 증가합니다. 따라서 “9회 유찰이라 싸다”는 판단은 이 물건에 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 점촌로23번길 46, 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.68㎡ · 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.05.12. 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 진영빌라(A동) · 6세대 · 1991.07.18 준공 |
① 권리 흐름 — 주된 인수 84,464,398원 + 미상임차 위험
과거 1991년 한국주택은행 근저당은 2012.07.12 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 점유·임차관계입니다. 실제 확인되는 임차인은 3명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김헌삼 | 미상 / 1992.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박시환 | 미상 / 2000.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이정만 | 건물 전부 / 2021.10.22 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2021.09.30 · 배당요구 | 84,464,398원 인수 |
이정만은 임차보증금 110,000,000원, 임대차계약 2021.09.25, 점유개시 2021.10.21, 주민등록 2021.10.22, 확정일자 2021.09.30으로 임차권등기가 2024.01.02 마쳐졌습니다. 현 회차에서는 집행비용을 제외한 25,535,602원만 배당받아 84,464,398원이 남습니다. 이 금액은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 24%보다 ‘실질취득 1.10억’을 봐야 한다
진영빌라(A동) 전용 45.68㎡ 실거래 표본은 2021.09과 2022.05 두 건이며, 거래가는 모두 110,000,000원입니다. 전체 평균·최근 기준 평균·최신 거래가 모두 110,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 45.68㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 45.68㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 평균 | 45.68㎡ | 2건 | 110,000,000원 |
표면상 최저가 26,411,000원은 실거래 기준의 24.0%에 불과합니다. 그러나 이 비교는 이 사건에서는 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 이정만의 보증금 미배당액을 매수인이 떠안기 때문입니다. 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용이며, 그 비용은 보증금 110,000,000원 수준으로 고정됩니다. 즉 실거래 110,000,000원과 사실상 겹치는 가격대라서 9회 유찰에도 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이정만 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 26,411,000원 | 84,464,398원 | 낙찰가가 낮아도 인수액이 커져 실질취득은 약 1.10억원 수준 |
| 10회 유찰 시 | 21,128,800원 | 89,651,518원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가 |
| 11회 유찰 시 | 16,903,040원 | 93,801,215원 | 추가 유찰에도 총부담 구조는 크게 개선되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 이정만 보증금 | 110,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 집행비용 875,398원 후 남는 매각대금 25,535,602원이 이정만에게 배당되고, 보증금 부족분 84,464,398원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 101호입니다.
- 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 남측 인근으로, 연립주택·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 북서측 근거리에 1호선 송탄역이 있으며, 인근 버스정류장 이용여건도 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 200.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1991.07.18 준공된 6세대 규모 다세대로 실거래 표본이 2건에 그치며, 경매물건 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가로 판단 금지. 최저가 26,411,000원보다 이정만 보증금 인수 84,464,398원이 더 큽니다. 실질취득은 약 110,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 김헌삼·박시환 점유관계 확인. 두 사람은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 안전한 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
- 이정만 잔존보증금 확인. 현 회차 계산상 84,464,398원이 인수되며, 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 101호·201호 표시 대조. 공부상 1층 101호와 현장 출입문 201호 표기가 일치하지 않으므로 현황과 목적물을 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 신선도 확인. 확인된 거래는 2021.09·2022.05 두 건 모두 110,000,000원입니다. 현재 가치 판단은 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계, 점유현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “1.10억 실질취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 26,411,000원이라는 최저가입니다. 이정만의 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 현 회차에서 미배당되는 84,464,398원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 때는 그 인수액이 더 커집니다. 결국 매수인의 실질취득비용은 보증금 110,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
실거래 역시 110,000,000원 수준이므로 9회 유찰 자체에서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 김헌삼·박시환이라는 선순위 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 미상임차 위험까지 추가로 남아 있습니다. 여기에 6세대·1991년 준공 다세대, 9회 유찰, 공부상 101호와 현장 출입문 201호의 표시 차이까지 겹칩니다. 결론은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “낮은 최저가로 권리위험이 가려진 물건”에 가깝습니다.
