수원지방법원 2024타경50934. 평택시 청북읍 율북리 1026-1에 소재하는 공장 및 부속시설 관련 강제경매입니다. 공부상 이용상황은 상담실·연구실·창고·세차소독실·공장·경비실·기계실 등으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사제넨리소스이며, 2020년 8월 26일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 1,990,000,000원입니다.
권리 구조만 보면 기존 근저당권은 모두 말소된 상태이고, 2023년 10월 24일 주식회사 우리기연의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 채무를 인수하지 않는 것과 해당 건물을 정상적으로 사용·운영할 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 토지 이용 권한과 입주 자격, 법정지상권 성립 가능성이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 율북리 1026-1 도로명주소: 경기도 평택시 청북읍 청북산단로 166 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 공장, 연구실, 상담실 및 부속건물 |
| 매각 범위 | 토지를 제외한 건물만 일괄매각 |
| 이용상태 | 현황 공실 · 임대내역 미상 |
| 소유자 | 주식회사제넨리소스 (2020.08.26. 소유권이전 · 등기상 거래가액 1,990,000,000원) |
| 감정가 | 931,022,210원 |
| 최저매각가 | 319,340,617원 (7회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김재성 / 16,091,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 관련 사항 | 일반공업지역 · 지방산업단지 · 외국인투자기업 전용 임대단지 |
| 법정지상권 | 건물 대지에 대한 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 토지 권리는 별개
현재 소유자 명의의 건물등기에는 유효한 근저당권이 확인되지 않습니다. 종전 우리은행·나라컨트롤·중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.10.24. 주식회사 우리기연의 가압류(22,000,000원)이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
점유·임차관계. 감정평가상 현황은 공실이며 임대내역은 미상입니다. 현재 확인된 임차인 신고에 따른 보증금 인수액은 없습니다. 다만 공실이라는 사정만으로 모든 점유·임대차관계가 확정적으로 해소되었다고 단정할 수는 없으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 7회 유찰의 의미를 다시 봐야 한다
감정가 931,022,210원인 건물의 현재 최저매각가는 319,340,617원입니다. 7회 유찰을 거쳐 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 일반적인 가격 비교에서는 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 매수인이 토지를 함께 취득하지 못하는 특수 물건입니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 931,022,210원 | 기준가격 | — |
| 현재 회차 (7회 유찰) | 319,340,617원 | 34% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 255,472,493원 | 27% | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 204,377,994원 | 22% | 0원 |
회차별 매각가는 제공된 경매 시나리오 기준입니다. 실제 매각 진행 여부와 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
특히 일반적인 공장 부동산과 달리 토지 소유권을 포함한 완전한 부동산 취득이 아닙니다. 토지 임대관계, 건물 소유권과 토지 사용권의 연결 여부, 매수인의 입주 자격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 실질적인 투자수익이나 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 319,340,617원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 5,270,769원 |
| 갑구 19번 · 우리기연 가압류 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 갑구 22번 · 경기주택도시공사 가압류 | 40,003,820원 | 40,003,820원 |
| 갑구 24번 · 김재성(신청채권자) | 16,091,968원 | 16,091,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 235,974,060원 |
단순 배당 시뮬레이션에서는 대상 채권 합계 78,095,788원이 모두 배당되고 미배당액은 0원입니다. 현재 회차의 예상 소유자 잔여액은 235,974,060원입니다.
④ 건물·입지·토지 이용 제한 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 건물 구성. 상담실·연구실 등이 있는 일반철골구조 건물과 창고·세차소독실·공장·경비실·기계실 등 경량철골구조의 부속시설로 구성되어 있습니다.
- 현황. 현재 공실로 조사되었으며 임대내역은 미상입니다. 일부 건물에는 기본적인 위생설비와 급·배수 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적은 6,667.2㎡이며 지목은 공장용지입니다. 일반공업지역·지방산업단지에 속하고 광대로 한 면에 접해 있습니다. 다만 해당 토지는 경매 매각 대상에서 제외됩니다.
- 토지 이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 대로3류(폭 25m~30m)와 완충녹지에 접합니다.
- 입주 자격. 2026.05.07. 경기주택도시공사에서 제출한 공문에 따르면 해당 토지는 외국인투자기업 전용 임대단지로, 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만 입주 가능합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 건물 대지에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 이는 향후 토지 사용, 건물 존속 및 처분 가능성과 직결되는 사항입니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄 취득과 달리, 건물만 취득하는 구조와 산업단지 입주 자격 제한이 결합되어 잠재 매수자와 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유·임대관계 확인. 건물 대지가 매각 대상에서 제외되는 만큼 토지 소유자, 기존 토지 임대계약 및 매수인의 토지 사용권 확보 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 검토. 건물과 대지의 과거 소유관계, 소유권 변동 경위 및 관련 계약을 검토하여 법정지상권의 성립 가능성과 그에 따른 법적 위험을 확인해야 합니다.
- 외국인투자기업 입주 자격. 경기주택도시공사의 2026.05.07. 공문과 경기도 고시 제2024-28호를 확인하고, 실제 매수인이 해당 산업단지의 입주 요건을 충족하는지 검토해야 합니다.
- 건물 활용 및 재매각 가능성. 토지를 제외한 건물만 취득하는 구조에서 정상적인 시설 운영, 임대 및 향후 매각이 가능한지 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 평택시 및 관련 기관의 압류채권과 당해세 우선 배당 여부를 확인하고, 단순 예상배당표와 실제 배당순위의 차이를 점검해야 합니다.
- 현황 공실 재확인. 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유자 유무, 시설 인도 가능 여부 및 공장 설비의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유의. 7회 유찰과 감정가 34%라는 수치만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 말고, 토지 이용 권한 확보 가능성과 건물 단독의 실질 활용가치를 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경기주택도시공사 관련 공문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 토지 사용권이 먼저다”
현재 최저매각가 319,340,617원, 7회 유찰, 감정가 대비 약 34%라는 수치는 눈에 띄지만 이 사건을 일반적인 공장 경매로 접근해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 매각 대상은 토지가 아닌 건물만이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 토지의 외국인투자기업 전용 임대단지 입주 자격 제한까지 존재합니다.
따라서 실질적인 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 토지를 적법하게 사용하면서 건물을 존속·활용할 수 있는지입니다. 토지 사용권과 입주 자격 문제가 확인되기 전에는 최저가가 낮더라도 경제적 가치를 확정하기 어렵습니다. 이 사건은 등기상 채무 인수보다 토지와 건물의 권리 분리 문제가 훨씬 중요한 고위험 특수물건입니다.
