수원지방법원 2024타경51159. 안성시 일죽면 송천리 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 그린필드파트너스주식회사이고, 2022.10.28. 설정된 도림신용협동조합 근저당권 5,040,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 접수일·접수번호로 당산신용협동조합 근저당권 2,160,000,000원도 설정됐고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 이 사건의 진짜 난점은 등기부 밖에 있습니다. 일부 토지 위 타인 소유 건물, 분묘, 농지취득자격증명, 경계 측량 필요성, 내부 일부 철거, 부속건물 멸실이 동시에 확인됩니다. 따라서 배당상 인수금액 0원을 곧바로 아무 부담도 없는 물건으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 일죽면 송천리 414-3 |
| 등기부 표시 | 경기도 안성시 일죽면 송천리 416, 416-2 · 경기도 안성시 일죽면 내둔길 46-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 건축물대장상 주택이나 현황 공실 |
| 건물 상태 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 내부 일부 철거 · 목조 스레트지붕 단층 부속건물 멸실 |
| 소유자 | 그린필드파트너스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,084,423,840원 / 3,471,367,681원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도림신용협동조합 / 4,372,016,957원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 현장 권리는 별도
말소기준은 2022.10.28. 도림신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 역삼세무서장, 안성시, 서울중앙지방검찰청검사의 압류와 도림신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 당산신용협동조합의 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권 순위를 승계하는 구조입니다.
등록된 임차인 내역은 없고 감정 이용상태는 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 전입 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 공실 기재만으로 점유 문제가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 3,471,367,681원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 건물 한 채가 아니라 토지 이용 제한과 제시외건물, 분묘, 경계 문제가 함께 얽혀 있어 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,471,367,681원 | 3,765,745,996원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,429,957,376원 | 4,796,742,198원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,700,970,163원 | 5,518,439,539원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,471,367,681원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.1% 추정) | - | 37,113,677원 |
| 2. 근저당 · 도림신용협동조합 | 5,040,000,000원 | 3,434,254,004원 |
| 3. 근저당 · 당산신용협동조합 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 7,200,000,000원 | 3,765,745,996원 |
집행비용을 먼저 차감한 뒤 도림신용협동조합에 3,434,254,004원이 배당되고, 당산신용협동조합과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용상태
- 주위환경. 일죽면행정복지센터 남서측에 위치하며 부근은 농경지, 임야, 소매점 등이 소재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 건축물대장상 주택이나 현황 공실이며, 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 내부는 일부 철거된 상태입니다.
- 멸실. 목조 스레트지붕 단층 부속건물은 멸실됐습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 접도·허가. 일부 토지는 접도구역에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 경계. 각 필지가 인접해 경계를 구분하기 어려우므로 정확한 위치·지적경계·이용현황은 측량이 필요합니다.
⑤ 특수조건 — 입찰 전 반드시 해결할 것
- 농지취득자격증명. 일괄매각 대상에 농지가 포함돼 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제시외건물. 목록 3·14·15 토지 지상 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 성립 여부와 사용료·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록 9·21 경계 부근 분묘의 위치와 연고자, 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제한가격. 최저매각가격은 제시외건물과 분묘로 제한받는 가격을 반영한 금액입니다.
- 포함 건물. 제시외건물 20-1은 매각에 포함됩니다.
- 멸실 확인. 목록 8 건물 중 부속건물의 멸실 상태와 공부 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 임대관계는 미상이므로 출입·점유·전입 여부를 다시 조사하세요.
- 경계 측량. 인접지와 경계 구분이 어렵기 때문에 매각 대상 필지와 제시외건물·분묘의 실제 위치를 측량으로 대조하세요.
- 농취증 발급 가능성. 입찰 전에 관할 기관에서 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 건물 소유자, 토지·건물 소유관계 변동 시점, 철거특약 여부를 원본 서류로 검토하세요.
- 분묘 조사. 분묘의 연고자와 설치 시기, 관리 상태를 확인하고 이장 협의 가능성을 검토하세요.
- 건물 복구비. 내부 일부 철거 상태와 확인할 수 없는 설비내역을 현장 조사해 추가 비용을 반영하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가율 대신 토지 이용 제한과 건물 상태를 반영한 별도 평가가 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 7,084,423,840원에서 2회 유찰돼 최저가가 3,471,367,681원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당상 인수금액도 0원입니다. 하지만 이를 안전한 저가 물건으로 결론 내리기는 어렵습니다. 타인 소유 건물에 관한 법정지상권, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 불명확한 경계, 내부 일부 철거와 부속건물 멸실이 모두 실제 사용과 환금성에 영향을 줍니다.
등기 정리는 가능하지만 이용 가능성은 미확정입니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 표현할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 법정지상권·분묘·농취증·경계 문제를 입찰 전에 얼마나 확정할 수 있느냐입니다.
