수원지방법원 2025타경58523. 용인시 처인구 김량장동 용인웰메이드시티337 11층 1119호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 49,000,000원입니다. 가격 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 88,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 113,000,000원 임차보증금 권리가 실제로 매수인에게 남느냐입니다.
등기에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 2025.01.09. 설정돼 있고, 전입일은 2022.12.28., 점유개시일은 2023.01.05., 확정일자는 2022.12.15.입니다. 이는 2025.10.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래대로라면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 회차 49,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원만 임차보증금에 배당되고 65,282,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 서울보증보험 주식회사(양도 전 임차인 한국토지주택공사)가 2026.02.02. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 배당 부족액을 매수인이 승계하지 않는 것으로 반영해 실질 인수 0원*으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3 용인웰메이드시티337 11층 1119호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 금령로106번길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물 | 2018.08.14. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상20층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사나연 · 2022.12.05. 소유권이전 · 거래가액 72,770,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 116,504,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
2018년 설정된 신탁 및 새마을금고 공동담보 근저당권들은 이후 등기부상 말소됐습니다. 2019.12.23. 용인시 압류도 2022.04.26. 해제로 말소됐습니다. 현 소유자 주식회사나연은 2022.12.05. 소유권을 취득했고, 2025.01.09. 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 들어왔습니다. 강제경매개시결정은 2025.10.29.로 이보다 늦어 임차권이 선순위입니다.
| 권리신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 임차권 | 113,000,000원 | 원래 있음 확약 포기 | 행사 | 보증기관 승계 성격 말소 확약 |
보증기관 승계·대위 성격의 권리신고는 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 본 분석에서 실제 임차인 수는 0명으로 계산하며, 113,000,000원 권리신고 1건만 반영합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 최근 가격은 하락 중
용인웰메이드시티의 비교면적은 17.5644㎡이며 단지는 299세대, 2018.08.14. 준공입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 91,786,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 88,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.57㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 17.57㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2025.12 | 17.57㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 17.57㎡ | 17 | 103,000,000원 |
| 2023.10 | 17.57㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 17.57㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 17.57㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 17.57㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 17.57㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2022.11 | 17.56㎡ | 11 | 72,770,000원 |
| 2022.11 | 17.57㎡ | 13 | 72,770,000원 |
| 2022.11 | 17.56㎡ | 6 | 73,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 88,000,000원 |
최신 거래는 2026.06. 85,000,000원이고 최근 12개월 3건 평균은 88,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 최근 평균의 55.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 49,000,000원이므로, 현재 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다.
다만 최근 12개월 거래 수준은 이전 구간 대비 -5.4%로 내려와 있습니다. 2023년에는 103,000,000원~105,000,000원 거래가 반복됐지만 2025.12. 90,000,000원, 2026.06. 89,000,000원·85,000,000원으로 낮아졌습니다. 따라서 과거 전체 평균 91,786,666원만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 113,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 116,504,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 65,282,000원입니다. 다만 2026.02.02. 확약서에 따라 이 임차권은 대항력 포기 및 미변제 시 말소가 예정돼 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 65,282,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 79,717,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 89,822,180원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없었다면 임차보증금 113,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대해 명시적인 대항력 포기·말소 확약이 제출돼 있으므로 그 룰상 인수액을 실질취득액에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동 행정복지센터 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 남측 왕복2차선 포장도로, 남동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 시세. 최신 거래 85,000,000원, 최근 12개월 평균 88,000,000원이며 최근 추세는 -5.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리안전성은 2026.02.02. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 보증기관 승계·대위 성격의 권리신고를 별도 실제 임차인 보증금으로 다시 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 91,786,666원보다 최근 12개월 평균 88,000,000원과 최신 85,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.4%이므로 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 실제 이용·공부·대출 가능 조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매입 후 매도 가능성을 시세와 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”
이 사건은 표면만 보면 보증금 113,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 49,000,000원 최저가가 전혀 싸지 않은 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차 미배당액 65,282,000원을 매수인이 인수할 수 있어 단순 최저가 비교는 의미가 없습니다.
하지만 2026.02.02. 제출된 확약은 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 그래서 이 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 49,000,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균 88,000,000원과 최신 85,000,000원보다 낮습니다.
다만 최근 가격 추세는 -5.4%이고 이미 2회 유찰됐으며, 사건상 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용이라는 특성이 함께 있습니다. 결론은 “확약이 유효하게 적용되면 가격 메리트는 크지만, 하락 시세와 환금성까지 확인해야 하는 B급 물건”입니다.
