수원지방법원 2024타경51944. 평택 서정동 서정스마트빌듀오3차 13층 1321호, 전용 25.48㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 중요한 포인트는 등기부상 주택임차권이 있다는 사실 자체보다, 그 임차권과 대항력의 최종 처리 방식입니다. 안상철은 2022.02.28 전입과 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2023.04.25 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 105,000,000원으로 최저매각가 63,000,000원보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가격이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가를 가정하면 임차인에게 61,466,000원이 우선 배당되고 부족분 43,534,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.09 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”하겠다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 안상철 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정역로58번길 39, 13층1321호 (서정동,서정스마트빌듀오3차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.48㎡ · 철근콘크리트구조 16층 중 13층 1321호 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,257,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016.12.29 국민은행 근저당권 79,200,000원이 설정됐지만 2022.03.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2023.04.25 도봉세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2024.04.18 계양세무서장 압류와 2024.09.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상철 | 1321호 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 안상철 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 집계된 임차인이 아닙니다. 안상철은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
배당 계산 규칙만 적용하면 현재 최저가에서 안상철의 미배당 보증금은 43,534,000원으로 계산되지만, 위 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 63,000,000원이 비교 기준
확약이 없다면 최저가와 인수액을 더한 실질취득가격으로 시세를 비교해야 하지만, 이 사건은 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 실질취득가격은 63,000,000원입니다. 동일 단지 최근 12개월 실거래 평균은 65,375,000원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 96.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.37㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 26.37㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 25.48㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 26.37㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 26.37㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 26.37㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 26.37㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 25.48㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.11 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.48㎡ | 12건 | 65,375,000원 |
실거래 범위는 60,000,000원부터 85,000,000원까지이고, 최신 거래는 2026.08의 65,000,000원입니다. 현재 실질취득가격 63,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 그 차이가 크지 않은 상태에서 이미 9회 유찰됐다는 점은 별도의 경고 신호입니다. 단순히 “감정가 90,000,000원에서 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 안상철 보증금 | 105,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 108,257,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 43,534,000원입니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 따라서 실질취득가격은 63,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 전철 “서정리역” 북측 인근으로, 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 16층 중 13층입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로2류, 동측으로 소로1류와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서정스마트빌듀오3차는 299세대이며 사용승인일은 2016.11.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 실제 매각기록 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매수인에게 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당 계산만 보면 43,534,000원이 남지만, 확약을 적용한 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 실거래 우선. 감정가 90,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 65,375,000원과 최신 거래 65,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 9.0회와 낙찰률 0.0%를 감안해 환금성과 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 63,000,000원과 보증금 105,000,000원만 놓고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당 계산에서도 43,534,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 실제 가격 비교 기준은 63,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 65,375,000원의 96.4%, 최신 거래 65,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 할인폭보다 환금성 검증이 더 중요한 물건입니다.
