💸 최저가 49% ✅ 인수 0원 👤 임차인 1명 ⚠️ 호별 경계 없음
수원지방법원 2025타경58559. 동탄 영천동 더퍼스트타워투 14층 1405호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 최명식이고, 말소기준권리는 2020.02.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2025.10.30. 임의경매개시결정이 들어왔으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자는 온투이노베이션코리아(주)HWANG BYEONG SU로, 2021.04.05. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 권리보다 현황을 더 엄격하게 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 구분건물로 등재되어 있으나 14층 전체가 호별 및 경계 벽 없이 일체로 사무실로 이용 중이며, 호별 경계표지와 건물번호표도 설치되어 있지 않다고 기재돼 있습니다. 감정평가 역시 14층 전체를 벽체와 호별 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중이라고 확인합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58559 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 14층 1405호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 614 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 14층 전체를 벽체 및 호별구분 없이 일단으로 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 최명식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 140,511,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.02.24. 우리은행 근저당권입니다. 2019.12.17. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 최명식 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2022.03.29. 화성시 압류 역시 2022.06.30. 해제로 말소됐습니다. 2025.10.30. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 온투이노베이션코리아(주)HWANG BYEONG SU | 더퍼스트타워2 14층 1405호 49.8000㎡ | 2021.04.05 | 5,000,000원 | 692,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.04.05.은 말소기준권리 2020.02.24.보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자는 대항력이 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 현황 리스크 — 이 사건의 진짜 쟁점
따라서 입찰 전에는 단순히 등기부상 1405호라는 표시만 볼 것이 아니라, 현장에서 해당 호실의 위치·점유범위와 다른 호실과의 물리적 구분 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 현재 상호는 ONTO innovation으로 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 108,872,780원 |
| 미배당 | 180,000,000원 | 71,127,220원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 111,230,000원 가정 시 집행비용 2,357,220원을 제외한 108,872,780원이 근저당 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 71,127,220원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 싸진 가격보다 현황 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 111,230,000원 | 49% | 108,872,780원 | 71,127,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 34% | 76,059,502원 | 103,940,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 24% | 53,121,651원 | 126,878,349원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 조사된 임차인과 등기권리 기준으로 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설이고, 호별 물리적 구분이 없는 현황은 가격과 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 영내 사거리 남동측 인근. 상업용·업무용 빌딩, 중·소규모 공장과 창고, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용. 14층 전체를 벽체 및 호별 구분 없이 일단으로 사무실로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물, 커튼월·석재붙임 외벽, 내부 인테리어 마감, 페어글라스 강화유리 창호. 위생 급·배수, 소방, 승강기, 지하·지상 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 9,817.0㎡ · 공시지가 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 특정 확인. 14층 전체가 호별 경계벽 없이 이용되고 경계표지·건물번호표도 없으므로 현장에서 1405호의 위치와 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 온투이노베이션코리아(주)HWANG BYEONG SU가 49.8000㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 180,000,000원 중 71,127,220원이 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 경계’가 먼저다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 2020.02.24. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인은 그보다 늦은 2021.04.05. 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 227,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 111,230,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 가격 할인보다 먼저 볼 것은 현황상 14층 전체가 호별·경계벽 없이 하나의 사무실로 이용되고, 호별 경계표지와 건물번호표까지 없다는 점입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격을 시세 대비 싸다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 현장 특정성과 점유범위를 확인한 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
