수원지방법원 2024타경52312. 평택시 고덕면 궁리 ‘평택영화블렌하임’ 203동 6층 604호, 전용 59.68㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 최저가는 26,353,376원으로 감정가 224,000,000원의 11.76%에 불과합니다. 그러나 이 물건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 송태용은 2021.06.25 전입·점유를 시작했고, 2021.06.02 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.06.27 에스비아이저축은행 근저당보다 앞섭니다. 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 25,479,015원만 배당되고 나머지 134,520,985원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52312 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 궁2길 37-24, 203동 6층 604호 (평택영화블렌하임아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.68㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 최은주 (2021.08.24 소유권이전, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 26,353,376원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.06.27 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 87,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제팔차유동화전문유한회사 / 82,847,724원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 | 평택영화블렌하임 · 568세대 · 2008.06.04 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.27 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 미배당 보증금의 인수 여부는 별개입니다. 송태용의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송태용 주거·임차권등기 | 604호 전부 | 160,000,000원 | 계약 2021.05.19 확정 2021.06.02 전입·점유 2021.06.25 | 신청 2024.04.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.61억과 비교해야 한다
같은 단지 동일 면적 59.68㎡의 실거래는 12건이며, 전체 평균은 186,416,666원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 184,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 190,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 기간보다 3.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.68㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 10 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2025.07 | 59.68㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 59.68㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 59.68㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.68㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 184,000,000원 |
실질취득 160,874,361원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 87.4%, 최신 거래 190,000,000원의 84.7%입니다. 최근 시세보다 낮은 구간인 것은 맞지만, 할인 폭은 최저가만 비교한 85.7%가 아니라 약 12.6%~15.3%로 봐야 합니다. 또한 최근 추세가 3.8% 하락 중이므로 시세 하락과 명도·관리비·수선비를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,353,376원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 874,361원 |
| 1. 임차인 송태용 보증금 | 160,000,000원 | 25,479,015원 |
| 2. 에스비아이저축은행 근저당 | 87,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 임차보증금 미배당 | 134,520,985원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 말소기준 근저당권자는 87,600,000원 전액이 미배당되는 예상이며, 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26,353,376원 | 134,520,985원 | 160,874,361원 |
| 7회 유찰 시 | 18,447,363원 | 142,284,690원 | 160,732,053원 |
| 8회 유찰 시 | 12,913,154원 | 147,719,283원 | 160,632,437원 |
7회 또는 8회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득가는 각각 160,732,053원과 160,632,437원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌므로, 회차가 내려갈수록 총취득비용이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 59.68㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 604호입니다.
- 입지. 평택고덕TG 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 단지. 568세대, 2008.06.04 준공 단지입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 792,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 해당하며 중로3류 저촉과 가축사육제한구역 사항이 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 161,000,000원부터 205,000,000원까지 분포하지만 최근 추세는 이전 기간보다 3.8% 낮습니다. 같은 단지 경매 통계는 평균 4.2회 유찰로 나타납니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총투입금 기준으로 응찰. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합친 약 1.61억원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임대차 진위 확인. 임차인 송태용과 강제경매 채권자 송태용이 동일 인물로 나타나므로 임대차계약서, 보증금 이체자료, 점유자료와 채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 집행비용·당해세 등 실제 배당 변동에 따라 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 인수와 주택 인도의 동시이행 문제를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 3.8% 하락했으므로 최신 거래 190,000,000원이나 전체 평균만을 낙관적으로 적용하지 말고 보수적인 매도가를 설정해야 합니다.
- 관리비·수선 상태. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 내부 수리비를 관리사무소 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,635만원 낙찰”이 아니라 “1.61억원 취득”
이 물건의 핵심은 6회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 송태용의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 앞서고 보증금 160,000,000원이 매각대금으로 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차의 예상 인수액은 134,520,985원입니다. 따라서 실질취득가는 160,874,361원입니다.
실질취득가는 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 낮아 가격 여지는 남아 있습니다. 그러나 최근 시세가 3.8% 하락했고, 이미 6회 유찰됐으며, 임차인이 강제경매 채권자와 동일 인물로 나타나는 관계 확인 문제도 있습니다. 최저가는 파격적이지만 총취득비용은 평범하고, 권리 확인 난도는 높습니다. 이 사건은 낮은 입찰가보다 인수보증금의 확정성과 임대차 진위를 확인할 수 있는지가 승부처입니다.
