수원지방법원 2025타경58729. 용인 수지구 죽전동 스마트빌(A,B) 중 비동 5층 비503호, 전용 46.24㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 267,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 130,830,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 2020.08.14 전입·점유·확정일자를 갖춘 강동욱의 임차보증금 195,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 2025.11.10 강제경매개시결정보다 임차인의 대항요건이 훨씬 앞서고, 2024.03.14에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 130,830,000원 중 집행비용 2,631,620원을 제외한 128,198,380원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 66,801,620원은 매수인에게 승계됩니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 총 취득부담도 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 제비동 제5층 제비503호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 수지구 용구대로2771번길 31-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.24㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 조낙희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동욱 / 195,137,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 여러 근저당과 강제경매·압류가 있었지만 이미 말소된 권리들이 다수입니다. 현재 중요한 권리는 강동욱의 주택임차권입니다. 강동욱은 2020.08.14 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.03.14 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.10이므로 임차권의 대항요건이 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동욱 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.14 | 2020.08.14 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 66,801,620원 |
강동욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 따라서 배당으로 부족한 부분이 매수인에게 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.95억’과 비교
스마트빌(A,B)은 총 24세대, 2013.07.26 준공입니다. 대상 전용면적 46.24㎡와 일치하는 가장 최근 거래는 2026.05, 4층, 240,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 이 1건으로 평균 240,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 257,666,666원이지만 2021년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.24㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 130,830,000원은 최근 거래 240,000,000원의 54.5%로 보이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 195,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 실질취득 기준은 약 195,000,000원으로 고정되는 인수형입니다. 현재 회차에서는 구체적으로 66,801,620원의 미배당 보증금이 발생합니다.
실질취득 약 195,000,000원은 최신 실거래 240,000,000원보다 낮은 구간이지만, 최근 거래 흐름이 과거 대비 -9.9%라는 점을 반드시 감안해야 합니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 과거 257,666,666원 평균만 근거로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,631,620원 |
| 1. 임차인 강동욱 보증금 | 195,000,000원 | 128,198,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 강동욱 | 195,137,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 128,198,380원이 배당되고 66,801,620원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 집행비용을 포함한 현재 가정치입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 130,830,000원 | 128,198,380원 | 66,801,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,581,000원 | 89,532,542원 | 105,467,458원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,106,699원 | 62,552,778원 | 132,447,222원 |
회차별 숫자는 이 사건의 성격을 가장 선명하게 보여줍니다. 매각가가 130,830,000원 → 91,581,000원 → 64,106,699원으로 낮아질수록 임차인 미배당액은 66,801,620원 → 105,467,458원 → 132,447,222원으로 증가합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 매수인의 실질취득부담은 보증금 195,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 경기도 용인시 수지구 죽전동 죽전고교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 비503호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 부정형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 844.0㎡, 공시지가는 1,613,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연녹지지역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 스마트빌(A,B)은 총 24세대로 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 동일면적 거래도 1건뿐이고 최근 가격 추세가 -9.9%여서 시세 판단에 여유폭을 두는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 130,830,000원이지만 미배당 임차보증금 66,801,620원을 인수하는 구조입니다. 가격 판단 기준은 약 195,000,000원 수준의 실질취득입니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.08.14 전입·점유·확정일자와 2024.03.14 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성 확인. 강동욱이 임차인이면서 신청채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급흐름, 관련 판결·집행권원 등 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 매각가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 유찰 횟수만 보고 취득원가가 같은 폭으로 떨어진다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 240,000,000원이지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 최근 대 과거 추세는 -9.9%입니다. 과거 평균 257,666,666원만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유관계를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세채권 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.31억짜리 물건이 아니라, 약 1.95억짜리 인수형”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단이 완전히 달라집니다. 감정가 267,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 130,830,000원까지 내려왔지만, 강동욱의 대항력 있는 보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 128,198,380원만 배당되고 66,801,620원을 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 최근 실거래의 54.5%라는 숫자로 평가해서는 안 됩니다. 실질취득은 약 195,000,000원 수준으로 보아야 하고, 그 기준에서는 최신·최근 12개월 거래 240,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -9.9%이고, 24세대 소규모 다세대라 거래 표본도 빈약합니다. 여기에 대항력 임차권 승계와 임차인·신청채권자 동일성 확인이라는 권리 검증 과제가 남아 있습니다. 결론은 “표면 최저가는 매우 낮지만, 권리 인수를 반영하면 할인폭은 크게 줄어드는 보수적 검토 대상”입니다.
