수원지방법원 2025타경58744. 화성시 봉담읍 와우리 ‘봉담아이파크’ 105동 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 658,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 322,420,000원입니다. 매각가 가정 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원이며 임차인도 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 때문에 실질취득가가 늘어나는 유형은 아닙니다.
다만 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 동일 단지 실거래 비교값이 제시되어 있지 않고, 비교 대상으로 잡힌 면적도 일치하지 않아 감정가 49%라는 할인율을 그대로 시장가 할인율로 해석할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 실질취득 기준은 322,420,000원이지만, 이 금액이 실제 시세보다 싼지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 와우리 590 봉담아이파크 105동 4층401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제105동 제4층 제401호 · 지상18층 |
| 소유자 | 양장비 · 2014.12.01. 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 322,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 244,021,469원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2009.09.23 |
| 단지 규모 | 봉담아이파크 · 829세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 순위 원본 확인 필요
임차인 없음. 감정평가 조사에서도 소유자가 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 2025년 경기신용보증재단 가압류, 케이엠광명유통 가압류, 2026년 케이비캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저가는 322,420,000원으로 감정가 658,000,000원의 49%입니다. 다음 회차는 225,694,000원, 그 다음 회차는 157,985,800원으로 계산되어 있습니다. 하지만 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 322,420,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 225,694,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 157,985,800원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 322,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 317,106,120원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 43,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이엠광명유통 | 8,765,355원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 78,938,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 491,403,920원 중 317,106,120원이 배당되고 174,297,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원대학교 북서측 인근이며 주변에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상18층 중 제4층 제401호입니다.
- 도로. 북측·서측 약 25미터 내외, 남측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·와우지구 지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있습니다. 감정요항에는 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역 지정기간도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 45,117.5㎡, 공시지가는 1,574,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 봉담아이파크 동일 면적의 최근 실거래를 확인하세요.
- 담보권 순위 확인. 2014년 근저당의 2020년 변경 및 2025년 한국자산관리공사 이전 기록과 2023년 우리은행 근저당의 관계를 현재 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 대조. 현재 계산상 우리은행에 317,106,120원이 배당되고 한국자산관리공사의 청구금액 244,021,469원은 별도로 표시되어 있으므로 실제 배당요구·채권신고 현황을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자가 거주 중인 것으로 탐문됐으므로 낙찰 후 인도와 이사 협의 절차를 예상해야 합니다.
- 현장 확인. 폐문 등의 사유로 이용상황 일부가 외부관찰과 건축물 자료를 기준으로 작성됐으므로 내부 상태와 설비를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 기준가격과 순위 확인
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 658,000,000원에서 2회 유찰돼 내려온 322,420,000원, 즉 감정가 대비 49%입니다. 임차인이 없고 매수인 인수금도 0원이어서 실질취득가가 보증금 때문에 올라가는 문제도 없습니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없으므로 가격이 시세보다 싸다는 결론은 아직 보류해야 합니다.
또한 권리 연혁에는 한국자산관리공사로 이전된 2014년 근저당과 2023년 우리은행 근저당이 함께 나타나고, 현재 배당 추정은 우리은행을 중심으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “2회 유찰 아파트”로 보기보다 실거래 시세 확인과 현재 유효 담보권·배당순위 원본 대조를 끝낸 뒤 가격을 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 가격과 등기 순위 확인 전에는 공격적 입찰을 보류입니다.
