수원지방법원 2025타경58840. 수원시 권선구 호매실동 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 9층 933호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김홍자이며 2021.11.26. 매매를 원인으로 거래가액 219,500,000원에 취득한 등기가 2022.01.27. 접수됐습니다.
권리의 기준점은 2022.09.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024.08.01. 국의 압류와 2025.11.17. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 72,917,437원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58840 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 9층 933호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리구조 평지붕 10층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2021.05.26. |
| 소유자 | 김홍자 · 거래가액 219,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 72,917,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 현재 시나리오 인수 0원
과거 2022.02.04. 김소라 명의로 임차보증금 30,000,000원, 월 차임 500,000원, 범위 업무용 건물전체의 임차권설정등기가 있었습니다. 그러나 이 임차권은 2024.12.12. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰된 회차입니다. 사건 시나리오에는 현재 회차가 감정가 49%, 3회 유찰 시 78,890,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 55,223,000원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”, “시세 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린시설로 분류되고 실제 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건은 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 가정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,322,200원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 84,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 소유자 잔여는 26,322,200원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설·근린공원·관공서·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리구조 평지붕 10층 건물입니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 약 25미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 남측은 약 6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현재 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 과거 임차권 말소 확인. 김소라 명의 임차보증금 30,000,000원의 임차권은 2024.12.12. 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.09.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 국의 압류와 경매개시결정은 매각 소멸 구조입니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·동일 용도의 최근 거래를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해 수익성·환금성을 계산하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.09.23. 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임차보증금 30,000,000원의 임차권도 2024.12.12. 이미 말소됐으며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 사건상 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 실거래 확인 전 보류.”입니다.
