수원지방법원 2024타경55243. 평택동 어반스페이스 9층 912호 오피스텔입니다. 감정가 8,600만원이 아홉 차례 유찰 끝에 347만원 수준까지 떨어졌습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 시선을 끌지만, 이 사건은 가격보다 먼저 매수인이 실제로 얼마의 권리를 떠안는지 확인해야 합니다.
2022.02.28 전입한 이지민은 2024.11.28 강제경매개시결정보다 전입일이 앞선 임차인입니다. 게다가 경매신청채권자와 이름이 동일합니다. 동일인 관계 및 권리의 실질을 확인해야 하며, 이를 근거로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서상 임차권등기의 미변제 보증금 인수 가능성까지 있어 최저가만을 실제 취득비용으로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택로39번길 5, 9층 912호 (평택동, 어반스페이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 17.63㎡ · 14층 중 9층 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 · 룸 1, 주방, 욕실 겸 화장실 1 |
| 소유자 | 오일영 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 3,470,409원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이지민 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.28 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입과 임차권 인수위험
등기부상 과거 신한은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)은 2021.12.27 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2024.11.28 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다.
따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 인수위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다. 해당 임차권등기의 보증금, 권리자, 설정·대항력 관계 및 말소조건은 반드시 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지민 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명. 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 정확한 미배당액과 매수인 인수금액을 산정할 수 없습니다.
이 사건은 보증금이 미상이므로 실질취득금액 자체가 확정되지 않습니다. 최저가 3,470,409원을 최근 실거래가 70,000,000원과 단순 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 하락, 실제 취득비용은 미확정
어반스페이스는 2018.05.04 준공된 169세대 규모의 건물입니다. 최근 거래를 확인하면 과거 높은 거래가격과 현재 거래가격의 차이가 큽니다. 전체 실거래 12건의 평균은 89,208,333원이지만, 최근 12개월 거래는 2025.08의 70,000,000원으로, 최근 거래가격 추세는 이전 구간 대비 -23%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 17.63㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 17.63㎡ | 3 | 73,500,000원 |
| 2024.04 | 17.63㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 17.63㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2023.10 | 17.63㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 17.63㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 17.63㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 17.63㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 17.63㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.03 | 17.63㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.02 | 16.61㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2023.02 | 16.61㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 89,208,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.63㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
전체 평균 89,208,333원에는 과거 고가 거래와 일부 면적 차이가 있는 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래 70,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 개별 물건의 현재 시세를 확정하는 기준으로 사용하기에도 한계가 있습니다.
최근 거래가격은 이전 구간 대비 -23% 하락했고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.1회입니다. 현재 9회 유찰이라는 사실은 가격 할인뿐 아니라 권리 및 환금성 위험을 함께 검토해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,470,409원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 462,467원 |
| 1. 강제경매신청채권자 · 이지민 | 110,000,000원 | 3,007,942원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 106,992,058원 |
집행비용은 매각가의 약 13.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 별도 인수권리는 반영되지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권 미배당액 106,992,058원 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 임차권 보증금의 실제 인수 여부와 금액은 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 예상배당 — 유찰이 계속되어도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 3,470,409원 | 3,007,942원 | 106,992,058원 |
| 10회 유찰 시 | 2,429,286원 | 1,985,559원 | 108,014,441원 |
| 11회 유찰 시 | 1,700,500원 | 1,269,891원 | 108,730,109원 |
낙찰가가 더 낮아지면 신청채권자에게 돌아갈 배당금은 감소합니다. 그러나 대항력 임차인의 미변제 보증금 인수 여부는 별개입니다. 매수인이 부담할 수 있는 보증금이 확정되지 않은 상태에서 추가 유찰만을 기다리는 것은 실질취득금액을 낮추는 전략이 아닐 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 앞 상업지역에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 음식점, 주점, 노래방, 유흥주점 및 모텔 등이 밀집해 있습니다.
- 교통. 주변으로 소·중로가 위치하며, 평택역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통 접근성은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2018.05.04 준공된 169세대 건물입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 2,270,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 진입. 본건은 평택동 185-44번지와 53번지 양 지상 건물로, 53번지 지상 건물을 경유해 1층으로 진입하는 구조입니다.
- 환금성. 최근 실거래 70,000,000원, 이전 거래구간 대비 -23%의 하락 추세가 확인됩니다. 상업지역 내 소형 오피스텔 특성과 주변 유흥시설 밀집 환경, 단지 평균 6.1회 유찰 이력을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 명세서에 기재된 을구 순위 3번 임차권등기의 보증금·권리자·설정일·말소조건을 최신 등기부와 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 이지민의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 강제경매신청채권자 이지민의 동일인 여부, 신청채권의 성격과 임차권의 관계를 확인하세요.
- 실질취득금액 재산정. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금을 더해 최근 실거래 70,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 9회 유찰된 사유를 권리관계·점유상태·임차권등기·시장 수요 관점에서 점검하세요.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 기준 재점검. 전체 거래 평균 89,208,333원보다 최근 거래 70,000,000원과 -23%의 하락 추세를 우선 참고하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 내역을 확인하고, 임차권 인수범위가 명확해진 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “347만원에 낙찰받아도 취득비용이 347만원인 것은 아니다”
이 물건은 감정가 86,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 3,470,409원까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 낮아진 이유를 단순한 할인 기회로 해석해서는 안 됩니다.
실제 임차인 1명의 대항력이 확인되고, 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 임차권등기의 미변제 보증금 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 임차인과 경매신청채권자의 이름도 동일해 권리관계를 추가로 확인해야 합니다.
또한 최근 실거래가격은 70,000,000원으로, 이전 거래구간보다 23% 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
결론은 최저가가 아니라 인수액입니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낮은 낙찰가의 이점이 사라질 수 있습니다. 현 단계에서는 실질취득금액을 확정할 수 없으므로, 보증금과 임차권등기 인수범위를 확인하기 전까지 가격상 이익을 인정하기 어려운 고위험 경매물건입니다.
