수원지방법원 2024타경55328. 평택시 청북읍 청북산단로 47-8 소재 건물입니다. 감정평가상 1동은 공장(사무실) 등으로 이용 중이고, 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2022.01.24입니다. 등기상 소유자는 주식회사써브입니다. 권리분석의 출발점은 2022.02.08 설정된 중소기업은행 근저당권 2,868,000,000원이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건의 승부처는 등기부보다 매각 대상과 부지 사용관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·건물만의 매각이라고 기재되어 있습니다. 또 2026.05.07 경기주택도시공사 제출 공문에 따르면 해당 토지는 외국인투자기업 전용임대단지이며, 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만 입주 가능하므로 매수 희망자는 경기도 고시 제2024-28호 등을 숙지하도록 안내되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 청북산단로 47-8 (1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 1동 공장(사무실) 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2022.01.24 |
| 소유자 | 주식회사써브 |
| 감정가 / 최저가 | 4,597,419,400원 / 1,576,914,854원 |
| 유찰 횟수 | 8회 · 현재 회차 감정가의 34.3% |
| 신청채권액 | 2,895,632,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물만의 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.08 중소기업은행
말소기준은 2022.02.08 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 제2순위 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.12.19에는 말소기준 근저당권의 확정채권 중 60,954,777원이 신용보증기금에 일부 대위변제되어 근저당권 일부이전 등기가 이루어졌습니다.
② 가격 구조 — 8회 유찰, 그러나 ‘34.3% = 시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 1,576,914,854원으로 감정가 4,597,419,400원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 1,261,531,883원, 10회 유찰 시 1,009,225,506원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 건물만 매각이고 부지는 전용임대단지이며 입주 자격 조건도 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,576,914,854원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,169,149원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,868,000,000원 | 1,558,745,705원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 528,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서다운 | 49,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 티에스테크 | 525,346,376원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대한철강 주식회사 | 60,820,665원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 동광 | 14,026,320원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신원기계 주식회사 | 151,900,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 오지은 | 35,968,670원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 657,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 1,124,501,355원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 454,230,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 케이에스케미칼 | 13,195,600원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 234,912,669원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사알루맥스 | 101,991,550원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 양영기업 주식회사 | 132,904,200원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사승일에프에이 | 63,138,328원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 266,781,230원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 경기주택도시공사 | 16,616,410원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 7,298,833,373원, 채권자 배당액은 1,558,745,705원, 미배당액은 5,740,087,668원입니다. 신청채권액 2,895,632,588원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 부지·용도·환금성 메모
- 토지 관계. 매각물건명세서상 건물만의 매각입니다. 토지는 외국인투자기업 전용임대단지이며 일정한 자격을 갖춘 외국인투자기업만 입주 가능하다는 경기주택도시공사 공문이 제출되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 1동은 공장(사무실), 2동·3동은 공장 등으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 공장용지 11,569.7㎡, 일반공업지역, 지방산업단지이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 대로2류와 대로3류에 접합니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 제시외·시설 상태. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 콘테이너·정자 각 1동은 감정평가에서 제외되어 있습니다. 목록2·3 지상 철골구조 천막시설은 붕괴되어 방치되어 있고 감정평가에서 제외되어 있습니다.
- 보수·가동 상태. 건물 일부는 보수 등의 관계로 비용이 발생할 수 있고 단전·단수 여부를 확인하도록 감정평가에 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지 소유권이 매각 대상에 포함되지 않는 조건을 전제로 토지 사용·임대관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 입주자격 확인. 경기주택도시공사 공문과 경기도 고시 제2024-28호를 기준으로 매수 후 실제 입주·공장 운영이 가능한 자격인지 확인해야 합니다.
- 8회 유찰의 원인 점검. 감정가 34.3%라는 숫자보다 건물만 매각, 전용임대단지, 시설 상태, 점유관계 등 반복 유찰의 구조적 원인을 먼저 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 감정평가에서 제외된 콘테이너·정자와 붕괴된 철골구조 천막시설의 소유관계·철거비용·처리책임을 확인해야 합니다.
- 보수·단전·단수 확인. 일부 보수 비용 발생 가능성과 단전·단수 상태가 명시되어 있으므로 재가동 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 제시된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금·점유·토지사용 문제는 별개로 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 내려온 공장이 아니라, 조건이 복잡해 8번 유찰된 건물
등기부만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.02.08 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리 인수액보다 건물만의 매각과 부지 이용 제한에서 올라갑니다.
최저가는 1,576,914,854원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 8회 유찰되었습니다. 토지는 외국인투자기업 전용임대단지이고 일정 자격을 갖춘 외국인투자기업만 입주 가능하며, 일부 시설의 보수·단전·단수·제시외 구조물 문제도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이니 안전하다” 또는 “감정가의 34.3%니 싸다”는 식으로 접근하기보다, 부지 사용권과 입주자격을 먼저 확정한 뒤 그 조건을 충족하는 수요자 관점에서 가격을 판단해야 하는 특수 공장 경매입니다.
