수원지방법원 2024타경56529. 평택시 동삭동 평택센트럴자이1단지 107동 1501호 아파트입니다. 전용 이용 상태는 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등으로 확인됩니다. 핵심은 권리 관계입니다. 말소기준권리는 2018년 3월 5일 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 가압류와 다수 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 인수 문제는 없습니다. 다만 채권 규모가 크기 때문에 낙찰금액이 올라가도 후순위 채권까지 모두 배당되는 구조는 아닙니다. 매수인은 권리를 인수하지 않지만, 경매 자체는 채권 부족 상태에서 진행됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56529 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 상서재로5길 15, 107동 15층1501호 (동삭동,평택센트럴자이1단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등 |
| 소유자 | 김상욱 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 관련 · 241,419,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 권리는 없다
말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다
평택센트럴자이1단지 동일 평형대 최근 실거래 12건 기준 평균은 328,083,333원입니다. 현재 최저매각가 263,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 80.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.16㎡ | 21 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 29 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 21 | 333,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 13 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 22 | 348,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 328,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 중소기업은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 유미캐피탈대부 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 에이치모기지론솔루션대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 에이치모기지론솔루션대부 | 15,000,000원 | 2,215,200원 |
| 후순위 가압류 등 | 88,727,227원 | 0원 |
배당 기준상 총 채권액 360,227,227원 대비 배당액 258,715,200원으로 약 101,512,027원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수와는 별개인 배당 구조입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 개별 호수 층·향·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 후순위 채권 미배당 약 1.015억 발생 구조입니다.
- 임차 확인. 임차인 인수 위험은 없으나 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격과 배당 구조를 함께 보라”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 안전한 권리 구조입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮아졌습니다. 다만 등기상 채권 규모가 커서 배당 부족이 발생하는 물건이므로, 단순 할인율만으로 판단하기보다 실제 거래가와 배당 구조를 함께 보는 접근이 필요합니다. 권리는 정리되고, 가격은 매력적이지만, 배당 구조는 확인해야 하는 물건입니다.
