수원지방법원 2024타경56932. 평택 신장동 대준블루온3 12층 1201호, 전용 29.848㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 김한경은 2021년 7월 거래가 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 등기상 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 박주호입니다. 박주호는 2021.07.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.17이며, 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준인 2021.12.27 부산광역시 동구 압류보다 앞섭니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매각대금 152,600,000원에서 집행비용 2,936,400원을 먼저 빼고 임차인에게 149,663,600원이 배당되면, 보증금 중 70,336,400원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘기 때문에, 실질취득액은 보증금 220,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 267-4, 12층1201호 (신장동,대준블루온3) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.848㎡ · 지하2층·지상13층 중 12층 |
| 소유자 | 김한경 (2021.07.21 매매 · 2021.07.28 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,084,992원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.12.27 부산광역시 동구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박주호의 전입·점유개시는 2021.07.28로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.07이지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유가 선순위이므로 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수 위험이 현실화되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주호 | 주거용 건물 1201호 전부 | 220,000,000원 | 2021.07.28 | 2021.06.17 | 2023.08.07 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 1.526억이 아니라 ‘약 2.2억’을 비교해야 한다
대준블루온3 전용 29.85㎡대 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 218,333,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 217,500,000원, 최신 거래 180,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -1.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.85㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.85㎡ | 8건 | 217,500,000원 |
표면 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득은 보증금 220,000,000원 부근에서 움직이며, 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 여기에 실거래 추세가 -1.1%인 점까지 감안하면, 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 2.2억대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 152,600,000원 | 70,336,400원 | 낙찰가 하락분 상당액이 인수액으로 전환 |
| 4회 유찰 시 | 122,080,000원 | 100,429,120원 | 낙찰가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 97,664,000원 | 124,493,952원 | 표면 최저가는 더 낮아져도 실질부담은 크게 줄지 않음 |
⑤ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 박주호 보증금 | 220,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 237,084,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차인 미배당 70,336,400원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근. 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역(지하철1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물의 12층 1201호이며 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. 대준블루온3는 91세대, 사용승인일은 2017.11.06입니다.
- 토지. 공시지가 1,409,000원/㎡, 토지면적 833.0㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 152,600,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 보증금 220,000,000원을 실질취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 예상 미배당은 70,336,400원입니다. 실제 배당표에서 임차인 배당액과 잔존 보증금을 반드시 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 증가. 4회 유찰 시 인수 100,429,120원, 5회 유찰 시 124,493,952원으로 증가합니다. 유찰만으로 실질취득이 크게 낮아지지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 217,500,000원, 최신 거래 180,000,000원, 추세 -1.1%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “2.2억 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 152,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 박주호의 보증금은 220,000,000원이고, 전입·점유일 2021.07.28이 말소기준 2021.12.27보다 앞섭니다. 현재 회차에서도 70,336,400원이 인수되며, 추가 유찰 시 낙찰가는 더 내려가는 대신 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건의 실질취득 기준은 경매 최저가가 아니라 보증금 220,000,000원 부근입니다. 이는 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 실거래 추세 역시 -1.1%이고, 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 4.5회입니다. 최저가 할인율에 현혹되기보다 선순위 임차보증금이 만드는 실질취득가격을 먼저 보는 사건입니다.
