수원지방법원 2025타경553. 평택시 고덕동 더원타워주건축물제1동 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가상 현황은 제2종근생(골프연습장)이고, 401호부터 405호까지 골프연습장으로 이용하면서 벽체와 출입문을 개조한 상태입니다. 등기상 소유자는 이소진이며, 2022.07.08 소유권을 이전받은 같은 날 둔포농업협동조합의 채권최고액 2,592,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 임성한의 전입일도 2024.07.30으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2163-3 더원타워주건축물제1동 4층 401호 · 도로명 경기도 평택시 고덕여염로 54 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 제2종근생(골프연습장) |
| 소유자 | 이소진 · 2022.06.29 매매 · 거래가액 580,199,600원 · 2022.07.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,785,000,000원 / 1,364,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔포농업협동조합 / 2,156,531,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) · 택지개발지구 · 공시지가 4,441,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.08 둔포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,592,000,000원이고 채무자는 이소진입니다. 2025.02.03 롯데카드 가압류, 2025.03.17 둔포농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.04.11 경기신용보증재단 가압류, 2025.11.10 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.03.10 주식회사 디원의 837,344,000원 가압류는 2024.03.26 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성한 | 401-405호 723.90제곱미터 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 2024.07.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
임성한의 전입일은 2024.07.30으로 말소기준인 2022.07.08보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
② 가격·유찰 구조 — 49% 할인과 시세 저가는 다른 문제
감정가는 2,785,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,364,650,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 인수 기준 실질취득도 현재 회차에서는 1,364,650,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,364,650,000원 | 1,348,603,500원 | 1,322,848,903원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 955,254,999원 | 943,302,449원 | 1,728,149,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 668,678,499원 | 659,591,714원 | 2,011,860,689원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,364,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,046,500원 |
| 2. 근저당 · 둔포농업협동조합 | 2,592,000,000원 | 1,348,603,500원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,452,403원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,046,500원 차감 후 둔포농업협동조합에 1,348,603,500원이 배당되고, 롯데카드·경기신용보증재단 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당은 1,322,848,903원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕지구대 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 제4층 401호부터 405호가 현황 제2종근생 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물이며 승강기, 화재경보, 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 동측 및 남측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 개조 상태. 일괄매각 현황상 골프연습장 이용을 위해 벽체와 출입문을 개조한 상태이며 불법개조 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 임성한은 401-405호 723.90제곱미터를 점유하고 있으며 보증금 50,000,000원, 차임 9,000,000원으로 조사됐습니다. 대항력은 없습니다.
- 개조 상태 확인. 벽체·출입문 개조 부분과 현재 골프연습장 사용 상태를 현장에서 직접 확인하고 향후 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.07.08 둔포농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 롯데카드·경기신용보증재단·국민건강보험공단 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본과 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 1,364,650,000원이 감정가의 49%라는 점과 실제 시장에서의 적정가격은 별개입니다. 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 추정상 채권 미배당이 1,322,848,903원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 원본을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 근린상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 표기와 해당 물건에 대한 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.08 둔포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 임성한도 전입일이 2024.07.30으로 늦어 대항력이 없으며, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 근린시설이라는 용도와 현재 골프연습장 이용, 그리고 401호부터 405호까지 벽체·출입문이 개조된 현황입니다. 감정가 2,785,000,000원에서 2회 유찰돼 1,364,650,000원까지 내려왔지만, 그 자체로 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현황·이용 가능성 검증 후. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 접근해야 합니다.
