수원지방법원 2025타경560. 평택 고덕동 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 322호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 2020.08.21 사용승인을 받은 지하2층·지상9층 철근콘크리트 건물 중 3층 물건입니다. 등기상 소유자는 이상훈이며, 말소기준권리는 2020.09.29 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 171,600,000원입니다.
그 뒤 설정된 구도현 근저당권 60,000,000원, 토스뱅크 가압류 115,791,898원, 국민건강보험공단 압류, 케이뱅크 가압류 15,818,778원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층 322호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상9층 중 3층 · 사용승인 2020.08.21 |
| 소유자 | 이상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,210원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 127,755,732원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
핵심은 2020.09.29 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 구도현 근저당, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 케이뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34,118,210원만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 34,118,210원으로 감정가 203,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
오히려 확인해야 할 숫자는 유찰 횟수입니다. 이미 5회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 23,882,747원, 7회 유찰 시 16,717,922원으로 제시되어 있습니다. 시장이 감정가와 현재 가격을 어떻게 평가하는지는 실제 응찰 여부와 주변 지식산업센터의 매매·임대 수준을 함께 대조해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,118,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,014,128원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 171,600,000원 | 33,104,082원 |
| 2. 근저당 · 구도현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 115,791,898원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 15,818,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 363,210,676원 가운데 채권자 예상배당은 33,104,082원이고, 미배당액은 330,106,594원입니다. 후순위 권리자에게 배당이 돌아가지 않더라도 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당은 줄어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 34,118,210원 | 33,104,082원 | 330,106,594원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,747원 | 23,052,858원 | 340,157,818원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,717,922원 | 16,016,999원 | 347,193,677원 | 0원 |
신청채권자인 국민은행의 청구액은 127,755,732원입니다. 현재 회차 예상배당은 33,104,082원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰 시 예상배당도 더 줄어듭니다. 그러나 이 미배당분을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 주변 환경. 우리은행 평택고덕지점 북서측 인근이며 지식산업센터, 근린생활시설, 다세대·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물로 승강기, 급·배수, 위생, 소화, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 토지 공시지가는 2,327,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측에서 포장도로와 접하고 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 명칭 차이. 제시목록의 명칭은 삼성에이아이센터주건축물제1동, 집합건축물대장은 삼성에이아이센터 ((주)대흥도시개발) 주건축물제1동, 현황은 S.A.C로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로는 34,118,210원이 실제 매매시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 주변 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 반드시 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순 권리문제보다는 가격·수요·점유·이용상태 등 다른 요인이 있는지 현장과 법원기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 건물 명칭 대조. 제시목록·집합건축물대장·현황의 건물 명칭이 서로 다르게 조사되어 있으므로 동일 물건 여부와 표시를 원본에서 대조하세요.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 승계하는 권리는 별개입니다. 이 사건의 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성을 먼저 봐야 한다
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2020.09.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 203,000,000원에서 이미 5회 유찰되어 34,118,210원까지 내려왔고, 이용상태는 지식산업센터이며 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성·점유·공실·재매각 가능성을 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요한 사건입니다.
