수원지방법원 2025타경622. 경기도 평택시 서정동 432-4에 있는 근린생활시설 및 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층이며, 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역에 속하는 면적 331.0㎡의 대지입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

이 사건은 채권자 숭의신용협동조합이 청구액 715,981,867원으로 신청한 임의경매입니다. 현재 최저가에 매각되면 집행비용을 제외한 예상 배당액은 550,252,126원으로, 신청채권자의 청구액에도 미치지 못합니다. 다만 배당 부족액은 채권자의 회수 문제이며, 후순위 담보권이 소멸하는 경우 그 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소

가장 중요한 권리는 2022.02.10 설정된 숭의신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번으로 채권최고액은 840,000,000원이며, 이 사건의 말소기준권리입니다. 공동담보로 서정동 432-4 토지가 기재되어 있습니다.

그보다 먼저 설정됐던 중소기업은행의 720,000,000원 근저당권은 2022.02.14 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 조은자산관리대부주식회사의 150,000,000원 근저당권도 2024.07.17 말소된 상태입니다.

현재 후순위인 주식회사윈즈에프앤아이대부의 1,350,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 제시된 등기상 담보권을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 이상래 1명입니다. 전입신고일은 2024.06.13으로, 말소기준일인 2022.02.10보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

전입신고일이 말소기준권리 이후입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 가능성은 원본 자료를 통해 별도 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가 1,627,505,750원으로 시작한 이 물건은 세 차례 유찰됐으며, 현재 최저매각가는 558,234,471원입니다. 감정가 대비 가격은 34.3% 수준입니다.

여기서 주의할 점은 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 서로 다를 수 있다는 것입니다. 특히 이 물건은 아파트가 아닌 상업용 근린시설·토지이므로, 건물 상태와 토지 이용 가능성, 임대수익 및 실제 거래사례를 따로 확인해야 합니다.

최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가가 실질적으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭은 확인되지만, 시세 대비 할인율은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 558,234,471원 가정)

근저당 채권최고액 기준의 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 근저당의 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 7,982,345원을 제외한 550,252,126원이 숭의신용협동조합에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액 715,981,867원에도 미치지 못하며, 후순위 근저당권자의 예상 배당은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·건물 검토 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 직선거리 약 250m 지점입니다. 인근은 근린생활시설 및 나지 등으로 구성된 간선도로변 상가지대이며, 후면은 주거지대입니다.
• 교통. 간선도로변에 있어 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 서정리역이 있고 서측 인근으로 국철 1호선이 통과합니다.
• 토지. 면적 331.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 평지의 부정형 토지이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 3,618,000원/㎡입니다.
• 토지 규제. 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 철도보호지구, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 확인해야 합니다. 건축·개발·이용계획 수립 시 해당 규제의 적용 범위를 별도 검토해야 합니다.
• 건물. 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층으로 벽체는 판넬 등으로 마감돼 있으며, 하이샷시·알루미늄샷시 창호와 콘크리트 등 바닥 마감이 기재돼 있습니다. 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 포함되는 제시외 건물은 현장과 매각 서류를 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설과 토지의 일괄매각으로, 개별적인 사용·임대·개발 가능성이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 낙폭만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 착시 방지. 감정가 1,627,505,750원 대비 최저가 558,234,471원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 동일 권역 근린시설·토지의 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 숭의신용협동조합의 2022.02.10 근저당권이 기준입니다. 과거 중소기업은행 근저당의 말소 여부와 후순위 근저당 소멸 관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 이상래는 보증금 1,000,000원, 월세 400,000원이며 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 점유 부분 99.1740㎡의 실제 사용 상태와 명도 일정 및 계약관계를 확인해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 확정일자와 배당요구 관련 사항을 확인하고, 임차인 최우선변제 여부 및 실제 배당에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 근린시설, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장 조사 결과와 대조해야 합니다.
• 토지 규제 및 활용. 일반상업지역이라는 사실만으로 개발 가능성을 단정하지 말고 도로 저촉, 철도보호지구, 비행안전구역, 토지거래 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 558,234,471원과 4회 유찰 시 390,764,129원, 5회 유찰 시 273,534,890원을 구분해 검토하되, 유찰에 따른 가격 하락이 실제 시장가치 하락과 어떻게 다른지 확인해야 합니다.
• 자금·부대비용. 입찰보증금과 취득 관련 세금, 점유 이전 비용, 시설 보수비 및 미납 관리비 등 총취득비용을 별도 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일·매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 가치

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 숭의신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 이상래도 말소기준 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 자체의 활용 가능성입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다.

더구나 근린시설과 토지의 일괄매각으로 제시외 건물이 포함돼 있고, 실제 임차인의 점유 정리와 토지 규제에 대한 확인도 필요합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성은 아직 별도의 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상태, 실거래와 임대수익, 일괄매각 범위를 확인한 뒤 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.