수원지방법원 2025타경655. 평택시 세교동 ‘힐스테이트평택2차’ 216동 14층 1402호 아파트입니다. 말소기준은 2018.07.26. 주식회사전북은행 근저당권 246,960,000원입니다. 그 뒤 존속하는 비엔케이캐피탈 근저당권 238,800,000원, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 감정가 412,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 201,880,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 단지 비교면적 73.42~73.55㎡의 최근 12개월 거래 평균은 344,333,333원이고 최신 거래는 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.6%이므로 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다. 하지만 이 가격 차이와 별개로 대지권 미등기 및 성립 여부 불분명이라는 법적 확인사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 216동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상 25층 건물 중 14층 |
| 비교면적 | 73.55㎡ · 동일면적 실거래 비교 일치 |
| 소유자 | 유상언 · 2018.07.26 소유권이전 (매매 원인 2016.04.23) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 201,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 191,492,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 대지권은 별도 확인
실제 임차인 0명. 보증금 인수 문제는 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 전북은행 근저당권 이후의 비엔케이캐피탈 근저당권, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 아프로파이낸셜대부와 애큐온저축은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 크게 낮다
힐스테이트평택2차는 1,443세대, 2018.04.25 준공 단지입니다. 비교면적 73.42~73.55㎡의 최근 거래 12건을 보면 310,000,000원에서 360,000,000원 사이에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 344,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 73.55㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 73.55㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 73.42㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 73.42㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 73.42㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 73.55㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 73.55㎡ | 20 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 73.55㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 73.55㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 344,333,333원 |
최신 거래는 2026.09월 2층 340,000,000원, 같은 14층 거래는 2026.07월 360,000,000원입니다. 현재 실질취득액 201,880,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 현재 가격은 상당히 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,626,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 246,960,000원 | 198,253,680원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 238,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 485,760,000원 중 예상 배당은 198,253,680원이며 미배당액은 287,506,320원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 권리 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 201,880,000원 | 198,253,680원 | 287,506,320원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 141,316,000원 | 138,537,576원 | 347,222,424원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 98,921,200원 | 96,740,618원 | 389,019,382원 |
현재 회차에서는 신청채권액 191,492,270원보다 전북은행 예상배당 198,253,680원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에는 예상배당 138,537,576원으로 신청채권액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 세아초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 중 14층이며 승강기·화재자동탐지·경보·소화전·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(세교지구) 등에 해당하며, 토지정보상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 힐스테이트평택2차는 1,443세대, 2018.04.25 준공 단지입니다.
- 거래성. 비교면적 최근 12건이 310,000,000원~360,000,000원에서 거래돼 실거래 표본이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이고 성립 여부가 불분명하므로 분양계약서, 대지사용권 성립 근거, 대지권등기 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.07.26 전북은행 근저당이 말소기준이며, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 344,333,333원과 최신 거래 340,000,000원을 기준으로 입찰가를 비교하고, 감정가 412,000,000원만을 시세 기준으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 추정이므로 매각기일 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 대지권 확인이 선행조건”
이 사건은 전형적인 임차보증금 인수형이 아닙니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준인 전북은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하므로 산정상 실질취득액은 최저가와 같은 201,880,000원입니다. 최근 12개월 평균 344,333,333원, 최신 거래 340,000,000원과 비교하면 가격 메리트는 충분합니다.
다만 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 이유를 가격 하나로만 해석해서는 안 됩니다. 매각물건명세서가 직접 밝힌 대지권 미등기 및 성립 여부 불분명이 이 사건의 결정적 확인사항입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 일반 권리말소도 단순, 그러나 대지권 확인 전에는 보류”입니다.
